日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布了2018年9月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱“報告”）。報告預(yù)測，短期來看一線、準(zhǔn)一線及二線城市“金九銀十”落空，房價穩(wěn)中有降。三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。

　　對于目前住房市場的發(fā)展現(xiàn)狀與存在問題。報告中指出，一線城市房價穩(wěn)中略升，但潛在供求矛盾難以短期緩解。2018年初以來，北京房價開始回升，上海繼續(xù)回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。2018年8月，在中央嚴(yán)控房價上漲的政策背景下，北京房價回升節(jié)奏被中斷。與2018年7月相比，一線城市房價環(huán)比上漲0.27%，比上月僅擴(kuò)大0.01個百分點。其中8月廣州環(huán)比上漲1.49%，深圳環(huán)比上漲0.85%，北京環(huán)比下跌0.02%，上海環(huán)比下跌1.24%。與上年同月相比，2018年8月一線城市房價同比上漲4.1%，年度房價漲幅也在相對合理的范圍內(nèi)。其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。

　　一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特征，住房供求矛盾長期存在。在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現(xiàn)出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

　　準(zhǔn)一線及二線城市房價漲速顯著下降，但房價預(yù)期具有較高的不穩(wěn)定性。8月西安、重慶、長沙、青島、杭州、武漢、濟(jì)南等多個熱點城市房價微跌或止?jié)q，成都房價出現(xiàn)較快下跌。在政府嚴(yán)控房價上漲、棚改貨幣化政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房價退熱。與上年同期上比，準(zhǔn)一線及二線城市仍累積了較高的房價漲幅。2018年8月，準(zhǔn)一線城市房價同比上漲16.09%，二線城市同比上漲16.75%。但與上月相比，2018年8月準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比微漲0.16%，漲幅比上月回落1.13個百分點；二線城市房價環(huán)比微漲0.01%，漲幅比上月回落0.57個百分點。前期熱點城市中，杭州、西安環(huán)比分別微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長沙、濟(jì)南、廈門、重慶環(huán)比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都環(huán)比下跌達(dá)3.23%。

　　由于準(zhǔn)一線及二線城市在中國城市體系中承上啟下的特殊地位，準(zhǔn)一線及二線城市的房價預(yù)期在時間上也存在較高的不穩(wěn)定性。眾多的準(zhǔn)一線及部分二線城市以一線城市作為發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)市場向好時，對房價的預(yù)期往往過于樂觀。而當(dāng)市場有所下行時，對房價的預(yù)期又會偏于悲觀。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房價在2017-2018年迅速上揚(yáng)。

　　三四線城市房價漲速回落，但低庫存與高空置同時并存。三四線城市房價仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。從2018年以來累計漲幅看，三四線城市平均累計上漲10.45%。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調(diào)整的背景下，三四線城市房價漲速有所回落。2018年8月，三四線城市環(huán)比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個百分點。安陽、南陽、常州、煙臺等城市房價漲幅較仍較高，三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房價下跌，其中三亞環(huán)比下跌2.31%，廊坊環(huán)比大跌5.59%。

　　2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低。雖然商品住房實現(xiàn)了快速出售去庫存，但是由于就業(yè)機(jī)會相對較少、公共服務(wù)水平相對較低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，抑制了三四線城市住房市場的長期發(fā)展。

　　對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測。報告分析，中央定調(diào)堅決抑制房價上漲，對房價上漲預(yù)期有較大影響。中共中央政治局7月31日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出要堅決遏制房價上漲。這是中央層面首次將房價調(diào)控目標(biāo)由抑制房價過快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槎糁品績r上漲。這不僅將影響市場房價預(yù)期，也將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。

　　從一線城市看，北京等一線城市住房租金的快速上漲，將增加房價上漲的壓力。由于租房市場與住房市場的替代效應(yīng)，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房，從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

　　從二線城市看，二線城市住房限價有所放松，短期供應(yīng)緊張局面有所緩解。2018年下半年，二線城市住房限價有放松的態(tài)勢，這將促使被捂盤惜售的新房重新進(jìn)入市場。雖然新房價格會出現(xiàn)暫時上調(diào)，但短期供應(yīng)緊張局面將有所緩解。

　　從三四線城市看，棚改貨幣化政策淡出，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入，對三四線在市房價漲勢形成較強(qiáng)抑制作用。棚改貨幣化政策淡出，將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。另一方面，多個熱點三四線城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市延伸，將使三四線城市住房投資投機(jī)活動受到抑制。

　　基于多種因素綜合推測，報告認(rèn)為，短期看一線、準(zhǔn)一線及二線城市“金九銀十”落空，房價穩(wěn)中有降。三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。 （王子侯）

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