今年4月，通州區(qū)某小區(qū)發(fā)生兇殺案，一名保姆在房屋內(nèi)將一位老人殺死，保姆隨后自殺。近日房主將被殺老人的兒子李某訴至法院，房主稱，該房產(chǎn)系出租給李某使用，李某稱其與父親共同居住，但實(shí)際上是其父和保姆一起居住。由于這起兇殺案，房屋成為“兇宅”，市價貶值嚴(yán)重，房主要求李某賠償房屋貶值費(fèi)50萬元。

　　近些年來，購買“兇宅”要求撤銷合同以及索要房屋貶值費(fèi)的案件時有發(fā)生。北京盈科律師事務(wù)所的康凱律師稱，如果租住人的主觀過錯造成房屋成為“兇宅”，房主有權(quán)向租住人索賠，如果租住人無主觀過錯，其承擔(dān)的房屋貶值的責(zé)任不大。

　　房主訴租客索賠房屋貶值費(fèi)

　　房主季某和賈某訴稱，二人系夫妻關(guān)系，在通州區(qū)共同擁有一套房產(chǎn)。2015年7月14日，賈某代表二人與李某簽訂了一份租賃合同，約定將該房屋出租給李某居住使用，租期自2015年7月20日至2016年7月19日。簽訂租賃合同時，李某表示租賃該房屋用于其本人和其父親二人共同居住，因其父親年事已高且生活不能自理，為了方便照顧老人特意租賃一層的房屋。夫妻倆受李某孝心所感，主動將該房屋租金下調(diào)至附近出租房屋的最低價，即每月2200元。

　　2016年4月7日，季某突然接到該房屋物業(yè)管理公司電話，告知該房屋內(nèi)發(fā)生了命案，屋內(nèi)死了兩個人，警方已經(jīng)到場并封鎖了現(xiàn)場。季某立即與李某聯(lián)系詢問情況，才得知該房屋并不是李某本人和其父親共同生活，而是其父親與保姆一起生活，屋內(nèi)死亡的兩人正是保姆和其父親。后又得知其父親是被保姆所殺，事后保姆又在該房屋內(nèi)自殺身亡。

　　房屋被封鎖一個月之久，成了當(dāng)?shù)乇娝苤摹皟凑?。之后他們又一起到附近的中介公司詢問，得知該房屋二三年?nèi)根本不可能租出去或者賣出去，即便是出賣該房屋，也要比市場價值低百分之三十左右，約50萬到60萬元。雙方就賠償事宜協(xié)商未果，于是夫妻倆起訴至法院，要求李某賠償其房屋貶值費(fèi)50萬元。

　　近年“兇宅”糾紛案件頻現(xiàn)

　　近年來，涉及“兇宅”的案件屢見不鮮，其中一種案件為購買“兇宅”要求退房。2014年，張女士為兒子購買了位于芍藥居的一套房產(chǎn)，作為兒子的婚房。后張女士得知，該房屋曾經(jīng)起火，一名男子因此死在屋內(nèi)。張女士隨后起訴原房主，要求撤銷房屋買賣合同。法院一審認(rèn)為，房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，影響到購房者的心理感受。原房主在出售房屋時，附有信息披露義務(wù)，但未披露房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐。故判決撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同。

　　此外，“兇宅”房主要求租住者承擔(dān)房屋貶值責(zé)任的案件也經(jīng)常出現(xiàn)。2015年5月，田某將其位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)某小區(qū)的一套房出租給張某，此后，張某父親一直居住在該房屋內(nèi)。2015年9月，張某之父從該房屋窗臺墜樓身亡。后田某將租客張某起訴到法院索賠12萬元，田某認(rèn)為張某承租房屋后，擅自將房屋轉(zhuǎn)借其精神異常的父親居住使用，后其父翻越窗臺跳樓自殺，致使該房屋成為“兇宅”，張某應(yīng)對該房屋的貶值損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　律師觀點(diǎn)

　　租住者責(zé)任視其主觀過錯程度

　　“如果在屋內(nèi)非正常死亡就算是‘兇宅’了。”北京盈科律師事務(wù)所的康凱律師表示，諸如觸電、火災(zāi)，或者自殺、他殺等導(dǎo)致的死亡均為非正常死亡。如果房屋交易前，原房主隱瞞“兇宅”事實(shí)，那么購房者可以要求撤銷合同，但是如果房屋內(nèi)發(fā)生的是正常死亡，那么合同可能不會被撤銷。

　　康律師表示，房屋內(nèi)發(fā)生的不同種類的非正常死亡，租房人承擔(dān)的責(zé)任也不一致。如果房屋成為“兇宅”系租房人的主觀過錯導(dǎo)致，諸如租房人在房屋內(nèi)自殺、租房人在房屋內(nèi)殺死他人，那么租房人要承擔(dān)房屋貶值的責(zé)任。但如果“兇宅”成因與租房人沒有直接因果關(guān)系，比如租住者被他人殺害，便屬于租住者無法預(yù)見，或者不能避免的情況，這種租住者承擔(dān)的責(zé)任相對要少。此外，如果租住者隱瞞了房屋實(shí)際租住情況，也將承擔(dān)部分責(zé)任。

　　康律師說，還有一些特殊情況，比如租住者從房屋內(nèi)跳樓自殺，但其死亡地點(diǎn)是在屋外，而非死在屋內(nèi)?！斑@種房子是否屬于兇宅要判斷人們的主觀心理狀態(tài)和習(xí)慣”，康律師認(rèn)為，跳樓者家屬承擔(dān)的房屋貶值責(zé)任要少一些，畢竟房屋內(nèi)沒有出現(xiàn)血腥場面，對人的直觀沖擊不大。

　　對于“兇宅”房主應(yīng)該找何人起訴的問題，康律師表示，租住者有主觀過錯的情況，房主可以起訴租住者，如果租住者被他人殺害的情況，房主既可以起訴租住者或其親屬，也可以起訴兇手，如果兇手死亡，可以起訴兇手的財(cái)產(chǎn)繼承者。但是往往兇手的繼承人需要確定才能起訴，不如起訴與房主簽訂合同的租住者或親戚方便。文/本報記者楊琳