用1/4個世紀來開發(fā)一個項目

　　長江實業(yè)2012年、2013年年報顯示，位于北京中央別墅區(qū)的譽天下項目為長江實業(yè)的銷售業(yè)績作出了一定貢獻。

　　記者了解到，早在1993年，長江實業(yè)就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發(fā)；2003年，長江實業(yè)完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

　　長江實業(yè)2008年年報顯示，譽天下項目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發(fā)，其中，第一部分預計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而長江實業(yè)2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發(fā)，其預計最后的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項目的開發(fā)時間是25年，相當于1/4個世紀。

　　據(jù)了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經(jīng)濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

　　分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區(qū)域地塊進一步提升了價值。

　　拿地9年，2/3的項目未完工

　　譽天下僅僅是長江實業(yè)被外界質疑的“先囤地坐等升值，再相機開發(fā)入市”策略的冰山一角。

　　長江實業(yè)2014年半年報顯示，長江實業(yè)2014年預計完成的地產(chǎn)項目中，絕大多數(shù)的內(nèi)地地產(chǎn)項目是在2005年前拿地的。如長江實業(yè)預計今年完工的位于廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發(fā)面積只有三分之一。

　　記者選擇了長江實業(yè)2005年年報和2013年年報，對長江實業(yè)在內(nèi)地的土地儲備、開發(fā)情況進行了對比。

　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業(yè)在內(nèi)地大規(guī)模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調(diào)控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實業(yè)的開發(fā)技巧；三是2005年至今，近9年的時間，一般來說，已經(jīng)足夠開發(fā)完一個地產(chǎn)項目了。

　　長江實業(yè)2005年年報顯示，當年長江實業(yè)在內(nèi)地共有29個項目，大多數(shù)項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業(yè)2013年年報顯示，這29個項目中，只有10個項目處于已完工狀態(tài)；有18個項目處于未完工狀態(tài)，且最終完工時間普遍調(diào)整為2015、2016年左右；另有一個項目重慶南岸，具體開發(fā)信息不詳。

　　這意味著，長江實業(yè)2005年的土地儲備項目，經(jīng)過八九年的開發(fā)，還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中，有6個項目的開發(fā)完成比例為零，僅僅處于剛剛開發(fā)或尚未開發(fā)的狀態(tài)；其中，有4個項目的土地面積甚至出現(xiàn)了增長。如武漢江漢區(qū)老浦片項目，2005年長江實業(yè)的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權益建筑面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，項目增加建筑面積的原因在于修改了規(guī)劃。一個房地產(chǎn)項目從申請修改規(guī)劃到最終落實，一般會經(jīng)過規(guī)劃專家組論證、規(guī)劃部門出具意見等環(huán)節(jié)，需要一定的時間，因此，修改規(guī)劃往往不僅會為開發(fā)商帶來額外收益，還成為了一部分開發(fā)商延緩項目開發(fā)時間的重要手段。

　　而從個案來看，長江實業(yè)2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目占地面積為32.13萬平方米，處于“計劃中”的狀態(tài)，其完工時間估計為2007年12月，這就是說2005年時該項目還沒有開工。

　　而長江實業(yè)2013年年報顯示，該項目的部分物業(yè)估計將于2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項目并沒有任何一部分開發(fā)完成。2013年年報同時還顯示，該項目將于2017年6月完成所有開發(fā)，這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。

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