李嘉誠家族“囤地致富”調(diào)查

　　在內(nèi)地房企業(yè)績普遍低迷的上半年，李嘉誠旗下、以內(nèi)地房地產(chǎn)市場為主戰(zhàn)場之一的長江實業(yè)（00001.HK）卻逆市飄紅，其半年報顯示，股東應(yīng)占溢利（即歸屬于母公司股東的利潤）等多項指標(biāo)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。

　　有分析人士指出，較早拿地，然后緩慢分期開發(fā)，坐等土地升值，是長江實業(yè)長期保持高收益、高增長的商業(yè)戰(zhàn)術(shù)，但這也令李嘉誠家族長期受到“囤地”的詬病。

　　“囤地”讓長江實業(yè)逆市飄紅？

　　亞洲首富李嘉誠任董事會主席的長江實業(yè)，近日發(fā)布了2014年度半年報。報告顯示，今年上半年該公司股東應(yīng)占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。

　　這與內(nèi)地房企的遭遇頗為不同。由于今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場銷售放緩，多家房企業(yè)績持續(xù)低迷。如萬科（000002.SZ）的半年報顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤為人民幣48.1 億元，較去年同期增長5.6%；龍湖地產(chǎn)（00960.HK）的半年報顯示，上半年股東應(yīng)占溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內(nèi)地龍頭房企的上半年凈利潤增幅均低于長江實業(yè)。

　　長江實業(yè)2013年年報顯示，該公司所有或參與的“開發(fā)中或待開發(fā)土地面積”達1182萬平方米。李嘉誠作為董事會主席，在長江實業(yè)2014年半年報中回顧上半年業(yè)務(wù)時表示，上半年，內(nèi)地多個物業(yè)項目的住宅單位銷售或預(yù)售進展緩慢，部分城市銷售情況遜于預(yù)期。此外，長江實業(yè)2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內(nèi)地只拿過一塊地。

　　那么，長江實業(yè)2014年上半年多項指標(biāo)逆市大漲的原因是什么？一些業(yè)內(nèi)人士表示，囤地是個中玄機。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，長江實業(yè)進入內(nèi)地進行地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。

　　湘財證券地產(chǎn)研究員張化東曾向《中國經(jīng)濟周刊》分析認(rèn)為，長江實業(yè)的土地儲備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由于拿地時間較長，中間采取“囤地”手段，其土地儲備均價處于較低水平，這樣就保證了將地塊的價值充分挖掘，從而實現(xiàn)項目利潤最大化。

　　長江實業(yè)也曾公開承認(rèn)旗下的土地成本較低。其2009年年報稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報?！?/p>

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，分期開發(fā)正是長江實業(yè)慣用的變相“囤地”手法。

　　不過，對于這一說法，長江實業(yè)近期向媒體回應(yīng)稱：長江實業(yè)及和記黃埔在內(nèi)地之土地發(fā)展項目均依國家法規(guī)進行，并不存在囤地之情況；長江實業(yè)及和記黃埔并沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項目，以便回籠資金進行再發(fā)展。

　　用1/4個世紀(jì)來開發(fā)一個項目

　　長江實業(yè)2012年、2013年年報顯示，位于北京中央別墅區(qū)的譽天下項目為長江實業(yè)的銷售業(yè)績作出了一定貢獻。

　　記者了解到，早在1993年，長江實業(yè)就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發(fā)；2003年，長江實業(yè)完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設(shè)，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

　　長江實業(yè)2008年年報顯示，譽天下項目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發(fā)，其中，第一部分預(yù)計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而長江實業(yè)2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發(fā)，其預(yù)計最后的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項目的開發(fā)時間是25年，相當(dāng)于1/4個世紀(jì)。

　　據(jù)了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經(jīng)濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

　　分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區(qū)域地塊進一步提升了價值。

　　拿地9年，2/3的項目未完工

　　譽天下僅僅是長江實業(yè)被外界質(zhì)疑的“先囤地坐等升值，再相機開發(fā)入市”策略的冰山一角。

　　長江實業(yè)2014年半年報顯示，長江實業(yè)2014年預(yù)計完成的地產(chǎn)項目中，絕大多數(shù)的內(nèi)地地產(chǎn)項目是在2005年前拿地的。如長江實業(yè)預(yù)計今年完工的位于廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發(fā)面積只有三分之一。

　　記者選擇了長江實業(yè)2005年年報和2013年年報，對長江實業(yè)在內(nèi)地的土地儲備、開發(fā)情況進行了對比。

　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業(yè)在內(nèi)地大規(guī)模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調(diào)控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實業(yè)的開發(fā)技巧；三是2005年至今，近9年的時間，一般來說，已經(jīng)足夠開發(fā)完一個地產(chǎn)項目了。

　　長江實業(yè)2005年年報顯示，當(dāng)年長江實業(yè)在內(nèi)地共有29個項目，大多數(shù)項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業(yè)2013年年報顯示，這29個項目中，只有10個項目處于已完工狀態(tài)；有18個項目處于未完工狀態(tài)，且最終完工時間普遍調(diào)整為2015、2016年左右；另有一個項目重慶南岸，具體開發(fā)信息不詳。

　　這意味著，長江實業(yè)2005年的土地儲備項目，經(jīng)過八九年的開發(fā)，還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中，有6個項目的開發(fā)完成比例為零，僅僅處于剛剛開發(fā)或尚未開發(fā)的狀態(tài)；其中，有4個項目的土地面積甚至出現(xiàn)了增長。如武漢江漢區(qū)老浦片項目，2005年長江實業(yè)的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權(quán)益建筑面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，項目增加建筑面積的原因在于修改了規(guī)劃。一個房地產(chǎn)項目從申請修改規(guī)劃到最終落實，一般會經(jīng)過規(guī)劃專家組論證、規(guī)劃部門出具意見等環(huán)節(jié)，需要一定的時間，因此，修改規(guī)劃往往不僅會為開發(fā)商帶來額外收益，還成為了一部分開發(fā)商延緩項目開發(fā)時間的重要手段。

　　而從個案來看，長江實業(yè)2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目占地面積為32.13萬平方米，處于“計劃中”的狀態(tài)，其完工時間估計為2007年12月，這就是說2005年時該項目還沒有開工。

　　而長江實業(yè)2013年年報顯示，該項目的部分物業(yè)估計將于2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項目并沒有任何一部分開發(fā)完成。2013年年報同時還顯示，該項目將于2017年6月完成所有開發(fā)，這一時間比2005年預(yù)計完工的時間晚了整整10年。

　　“囤地”嫌疑籠罩李嘉誠家族

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者發(fā)現(xiàn)，即使是長江實業(yè)已經(jīng)完工的項目，也有著較長的開發(fā)周期，如上海馬橋項目，一度也遭遇囤地質(zhì)疑。

　　2005年2月，長江實業(yè)與和記黃埔（00013.HK）購得上海馬橋地塊，目前該項目處于已完工狀態(tài)。但是在實際開發(fā)中，該項目開工時間不斷延期，其竣工時間由長江實業(yè)2005年年報公布的2007年，推遲至一期項目2009年竣工、二期項目2011年竣工，比預(yù)定完工時間晚了數(shù)年，受到市場的廣泛質(zhì)疑。

　　2006年，東莞市開出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達近8000萬元，涉事房企正是長江實業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司，該企業(yè)的開發(fā)項目“海逸豪庭”面積達1938.3畝的土地閑置了8年。

　　2013年長江實業(yè)內(nèi)地地產(chǎn)項目一覽表；分期緩慢開發(fā)、變相囤地、坐享土地升值的商業(yè)戰(zhàn)術(shù)，令李嘉誠家族長期蒙上了囤地的陰影。

　　事實上，李嘉誠家族控制的企業(yè)中，并不是只有長江實業(yè)因為囤地而遭受到政府部門的處罰。

　　2010年3月11日，北京市國土局發(fā)布公告稱，北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京啟夏”）旗下的朝陽區(qū)工體北路4號地塊，因超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬對其處以地價款1%的罰款，同時暫停北京啟夏及原股東香港盈科集團（下稱“盈科”）及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。

　　盈科是李嘉誠兒子李澤楷旗下的公司。朝陽區(qū)工體北路4號地塊于2006年1月23日被盈科以5.1億元人民幣拍得，北京啟夏為盈科的子公司，負(fù)責(zé)開發(fā)該項目。拿到這一地塊之后，盈科遲遲沒有動工。直到2009年8月底，盈科以8億元將北京啟夏及其所有地塊轉(zhuǎn)讓給了瑞安建業(yè)，凈賺數(shù)億元。

　　2010年，國土資源部公布了全國房地產(chǎn)用地的閑置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠旗下的和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽)有限公司持有的逸翠園2h1、2h2地塊位列黑名單中。

　　公開資料顯示，該項目于2004年8月31日簽訂土地出讓合同，約定開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。但和記黃埔2006年至2009年的年報顯示，逸翠園項目預(yù)計完工時間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動。如果按照合同約定的竣工時間，逸翠園項目已“囤地”近4年。和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，這是由于政府原因造成的閑置，但不愿透露更多情況。截止目前，上述地塊仍處于開發(fā)狀態(tài)。