自貿(mào)區(qū)金改有望擴(kuò)大存款利率上限

　　今天，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正好“滿月”。證券時(shí)報(bào)記者從有關(guān)人士處獲悉，尚未公布的金融改革方案細(xì)則或?qū)⑸婕岸囗?xiàng)重磅內(nèi)容，如擴(kuò)大人民幣存款利率上限、允許區(qū)內(nèi)機(jī)構(gòu)自由進(jìn)入滬上證券和期貨交易所進(jìn)行投資交易等。

　　上海自貿(mào)區(qū)9月29日正式掛牌，到今日運(yùn)行已滿一個(gè)月。上海市市長(zhǎng)楊雄評(píng)價(jià)稱，這一個(gè)月總體運(yùn)行順利，同時(shí)他還透露區(qū)內(nèi)四方面金融改革措施也會(huì)審時(shí)度勢(shì)逐步推出。楊雄所指的四方面金融改革措施，即資本項(xiàng)目開(kāi)放、人民幣跨境使用、金融利率市場(chǎng)化以及外匯管理體制改革。

　　有關(guān)人士介紹，為了支持建立資本項(xiàng)目開(kāi)放體系，在區(qū)內(nèi)境外機(jī)構(gòu)的區(qū)內(nèi)結(jié)算賬戶管理上，境外機(jī)構(gòu)可以在區(qū)內(nèi)銀行開(kāi)立境外機(jī)構(gòu)本外幣結(jié)算賬戶，而這個(gè)區(qū)內(nèi)結(jié)算賬戶資金可以自由兌換。

　　金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)方面，區(qū)內(nèi)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)可以自由進(jìn)入上海地區(qū)證券和期貨交易所進(jìn)行投資和交易，區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也可參與國(guó)際金融市場(chǎng)衍生品的交易。區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)可以為區(qū)內(nèi)和境外主體提供多樣化的人民幣產(chǎn)品和風(fēng)險(xiǎn)管理，但區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)參與境內(nèi)金融市場(chǎng)平臺(tái)或者衍生工具交易時(shí)，視同跨境處理。自由貿(mào)易區(qū)金融開(kāi)放的同時(shí)，也將對(duì)區(qū)內(nèi)主體實(shí)施負(fù)面清單管理。

　　未來(lái)，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)設(shè)立跨境及國(guó)際人民幣金融資產(chǎn)交易結(jié)算平臺(tái)，向區(qū)內(nèi)及境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)放；區(qū)內(nèi)設(shè)立大宗商品交易平臺(tái)，同步向境內(nèi)外投資者開(kāi)放，區(qū)內(nèi)交易平臺(tái)屬于市場(chǎng)化運(yùn)作，參與國(guó)際收購(gòu)兼并。

　　人民幣跨境使用體系的主要利好是便利跨國(guó)公司的貿(mào)易結(jié)算。據(jù)透露，未來(lái)區(qū)內(nèi)銀行可以直接辦理經(jīng)常項(xiàng)目下的人民幣跨境結(jié)算業(yè)務(wù)，區(qū)內(nèi)企業(yè)為境內(nèi)外關(guān)聯(lián)性企業(yè)，提供集中結(jié)算服務(wù)，區(qū)內(nèi)企業(yè)可以開(kāi)展人民幣雙項(xiàng)資金池業(yè)務(wù)。區(qū)內(nèi)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，在境外融入的人民幣資金在境內(nèi)使用，可以存在區(qū)內(nèi)銀行開(kāi)設(shè)的人民幣一般存款賬戶中，而且利率由市場(chǎng)決定。區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券，從境外發(fā)行人民幣債券所籌的資金，可以從境外匯回區(qū)內(nèi)，可以存到在區(qū)內(nèi)銀行開(kāi)戶的一般人民幣存款賬戶中，而且存款利率也由市場(chǎng)決定。

　　在建立與自貿(mào)區(qū)相適應(yīng)的利率市場(chǎng)化體系方面，上海自貿(mào)區(qū)有望在區(qū)內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣存款利率上限；允許小額外幣存款利率上調(diào)；允許有條件的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一定規(guī)模的市場(chǎng)化定價(jià)人民幣大額可轉(zhuǎn)讓存單。

　　愛(ài)建股份中報(bào)點(diǎn)評(píng)：信托業(yè)務(wù)維持高增長(zhǎng)

　　愛(ài)建股份 600643

　　研究機(jī)構(gòu)：東方證券分析師：王鳴飛撰寫(xiě)日期：2013-08-16

　　事件：愛(ài)建股份發(fā)布中報(bào)。

　　投資要點(diǎn)

　　公司業(yè)績(jī)維持高增長(zhǎng)：愛(ài)建股份中期實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)2億元，同比增長(zhǎng)81%，2季度單季環(huán)比一季度增長(zhǎng)47%，保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，符合我們的預(yù)期。公司業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)主要緣于信托業(yè)務(wù)的高增長(zhǎng)及公司固有資產(chǎn)的投資收益。

　　信托規(guī)模增長(zhǎng)符合預(yù)期，報(bào)酬率降幅好于同業(yè)：根據(jù)公司披露的數(shù)據(jù)，愛(ài)建信托今年上半年資產(chǎn)管理規(guī)模較年初增長(zhǎng)70%至304億元，我們預(yù)計(jì)公司全年信托資產(chǎn)管理規(guī)模有望達(dá)到450億元左右，且未來(lái)三年有望保持30%以上復(fù)合增長(zhǎng)的潛力。公司信托報(bào)酬率由去年全年的2.06%降至今年中期的1.88%，降幅為9%，好于行業(yè)18%的降幅，判斷是公司主動(dòng)調(diào)整管理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低通道類信托產(chǎn)品占比所致。不過(guò)考慮到日趨激烈的資管競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們預(yù)計(jì)公司信托報(bào)酬率仍將跟隨市場(chǎng)下滑。

　　金融平臺(tái)搭建已基本完成，融資租賃有望成為又一盈利增長(zhǎng)點(diǎn)：從公司半年報(bào)及之前發(fā)布的公告來(lái)看，公司金融平臺(tái)搭建已基本完成。除信托板塊外，愛(ài)建資產(chǎn)管理公司已率先實(shí)現(xiàn)近一千萬(wàn)元的盈利。我們判斷，隨著公司融資租賃公司的成立，該平臺(tái)通過(guò)與信托平臺(tái)的聯(lián)動(dòng)有望在短期內(nèi)貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，并將有望在中期成為愛(ài)建股份的另一盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　撥備轉(zhuǎn)回僅是時(shí)間問(wèn)題：根據(jù)中報(bào)披露，公司哈爾濱項(xiàng)目的撥備尚未轉(zhuǎn)回，但由于資產(chǎn)處置已接近最后環(huán)節(jié)，我們維持今明兩年該項(xiàng)目撥備有望轉(zhuǎn)回的判斷。

　　財(cái)務(wù)與估值

　　由于信托業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，我們小幅下調(diào)公司2013-2015年EPS至0.63、0.69、0.84元，公司當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)PE為11X。目前公司估值不僅過(guò)度反映了信托行業(yè)后續(xù)不利因素，且未考慮其綜合金融平臺(tái)各項(xiàng)牌照的價(jià)值。根據(jù)RI模型，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)8.86元，維持公司買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

　　上港集團(tuán)：短期內(nèi)股價(jià)存在預(yù)期過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)

　　上港集團(tuán) 600018

　　研究機(jī)構(gòu)：瑞銀證券分析師：饒呈方撰寫(xiě)日期：2013-09-16

　　股價(jià)自8月23日以來(lái)已反彈262%

　　8月22日國(guó)務(wù)院宣布已正式批準(zhǔn)設(shè)立中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。受此消息刺激，上港集團(tuán)股價(jià)自8月23日以來(lái)連續(xù)上漲，已經(jīng)反彈了262%。

　　我們認(rèn)為短期內(nèi)股價(jià)存在預(yù)期過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)

　　我們?cè)谥皥?bào)告中已指出自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對(duì)上港有三點(diǎn)潛在影響：1)如果實(shí)施15%所得稅試點(diǎn)，則可能增厚上港業(yè)績(jī)約7%；2)長(zhǎng)期來(lái)看有望提升上港的箱量增長(zhǎng)空間；3)或帶來(lái)上港相關(guān)土地價(jià)格升值。我們估算上港洋山港的土地使用權(quán)約為2300元/平方米，外高橋、寶山等港區(qū)的土地由于歷史上行政劃撥土地使用權(quán)，估算成本為500-600元/平方米的較低水平。我們認(rèn)為不論是箱量提升還是土地升值的利好均是長(zhǎng)期影響因素，且土地升值能否轉(zhuǎn)換為貼現(xiàn)現(xiàn)金流需要看上港的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，當(dāng)前股價(jià)可能包含了過(guò)高于期。

　　國(guó)際比較：不同國(guó)家地區(qū)的自貿(mào)區(qū)各有特點(diǎn)

　　我們看到不同國(guó)家和地區(qū)采取的自貿(mào)區(qū)具體模式和政策各有特點(diǎn)，通常與自身的地理特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)稟賦和發(fā)展路徑相配合：韓國(guó)模式是自貿(mào)區(qū)帶動(dòng)城市發(fā)展，新加坡模式是自貿(mào)區(qū)加上自貿(mào)協(xié)定，迪拜模式是多個(gè)自貿(mào)區(qū)相輔相成。

　　估值：下調(diào)評(píng)級(jí)至“賣出”，維持目標(biāo)價(jià)4.33元

　　我們維持目標(biāo)價(jià)4.33元。我們的目標(biāo)價(jià)按現(xiàn)金流貼現(xiàn)部分加總法得出(WACC8.3%)，對(duì)應(yīng)PE18倍。我們認(rèn)為當(dāng)前股價(jià)可能存在預(yù)期過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)，我們下調(diào)評(píng)級(jí)至“賣出”。后續(xù)需待自貿(mào)區(qū)細(xì)則出臺(tái)，我們將緊密跟蹤進(jìn)一步的政策并進(jìn)行評(píng)估。

　　浦發(fā)銀行：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型恰逢歷史性機(jī)遇

　　浦發(fā)銀行 600000

　　研究機(jī)構(gòu)：國(guó)金證券分析師：賀國(guó)文撰寫(xiě)日期：2013-09-23

　　投資邏輯

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)，將有效修復(fù)公司保守、無(wú)特色的資本市場(chǎng)形象：1) 發(fā)展戰(zhàn)略明確：12 年底確定投行業(yè)務(wù)、資金市場(chǎng)和金融同業(yè)業(yè)務(wù)、中小和小微企業(yè)業(yè)務(wù)、財(cái)富管理及移動(dòng)金融為五大重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；2) 組織架構(gòu)深度調(diào)整：從效率和質(zhì)量角度均衡考慮，減少層次，推進(jìn)公司由中小型銀行向大中型銀行組織架構(gòu)調(diào)整，降低總分行及總行對(duì)外溝通協(xié)調(diào)成本，使得一級(jí)部門(mén)能快速反應(yīng)(包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、業(yè)務(wù)處理)和決策；3) 新管理層務(wù)實(shí)專注、個(gè)人能力及資源協(xié)調(diào)能力突出：行長(zhǎng)朱玉辰有完整的教育背景及豐富金融業(yè)經(jīng)驗(yàn)，行事偏企業(yè)家風(fēng)格，個(gè)人能力非常突出，思路比較開(kāi)闊，期貨業(yè)經(jīng)歷凸顯變革作風(fēng)且將有效推進(jìn)和商品期貨、金融衍生品市場(chǎng)等合作深度和交易能力，增強(qiáng)定價(jià)能力，提升資金業(yè)務(wù)發(fā)展的高度。

　　恰逢中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)歷史性機(jī)遇。從重視程度、發(fā)展歷史、股東背景、公司地位、地域優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)規(guī)模、人才儲(chǔ)備等方面綜合考慮，我們認(rèn)為浦發(fā)銀行會(huì)較早受益于中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)升級(jí)轉(zhuǎn)型跨入下一個(gè)發(fā)展層級(jí)。1) 朱行長(zhǎng)親自掛帥，與自貿(mào)區(qū)金融改革相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)組成領(lǐng)導(dǎo)小組的主力軍；2) 公司為浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放而生，占到市屬金融資產(chǎn)的一半以上，實(shí)際控股股東上海國(guó)際集團(tuán)有意強(qiáng)化其上海國(guó)際金融中心建設(shè)獨(dú)特的地域性銀行平臺(tái)的旗艦地位；3) 離岸金融業(yè)務(wù)領(lǐng)先，自貿(mào)區(qū)分行有望最早成立，香港分行或?qū)⑻峁I(yè)人才支持；4) 與外資銀行比異在客戶群，與中資銀行比貴在先機(jī)。

　　未來(lái)公司的特色將體現(xiàn)在對(duì)公優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化及與中移動(dòng)移動(dòng)金融合作拓展零售業(yè)務(wù)。1) 大客戶債務(wù)承銷、中小客戶信貸下沉，依托實(shí)際控股股東及政府背景和卓越的對(duì)公客戶基礎(chǔ)，投行業(yè)務(wù)及中小客戶貸款有望大幅提升；圍繞中移動(dòng)上下游供應(yīng)鏈開(kāi)展對(duì)公業(yè)務(wù)及因權(quán)益法核算長(zhǎng)期股權(quán)投資收益將推升中移動(dòng)集團(tuán)層面存款動(dòng)力。2) 依托中移動(dòng)在客戶資源、網(wǎng)點(diǎn)共享等方面有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。隨著中移動(dòng)支付標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題解決，在受理環(huán)境變化下雙方合作的NFC 支付有望爆發(fā)式增長(zhǎng)，從股權(quán)紐帶、中移動(dòng)需要掌握移動(dòng)支付產(chǎn)業(yè)鏈及借用金融資質(zhì)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)等角度考慮，我們認(rèn)為雙方合作雖然沒(méi)有排他性，但深度和廣度會(huì)優(yōu)于中移動(dòng)和其他行。NFC-SIM 與現(xiàn)有東方卡和信用卡關(guān)聯(lián)將有效維系零售客戶，聯(lián)名信用卡將拓展新的零售客戶。

　　與騰訊的戰(zhàn)略合作存在較大想象空間但需要觀察，尤其是微信支付及財(cái)付通方面的合作值得期待。微信重在用戶數(shù)量、質(zhì)量和社交性，如果將網(wǎng)銀接口打通，即可完成全流程的閉環(huán)支付操作，會(huì)大幅增長(zhǎng)銀行的零售業(yè)務(wù)吸引力及中間業(yè)務(wù)收入。財(cái)付通與支付寶功能上類似，理論上支付寶和銀行的合作方式均可以被借鑒。

　　投資建議

　　中報(bào)略好于市場(chǎng)預(yù)期，尤其是撥備前利潤(rùn)。我們看好自貿(mào)區(qū)歷史性機(jī)遇下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)公及零售業(yè)務(wù)將雙輪驅(qū)動(dòng)。目前股價(jià)對(duì)應(yīng)1.14x 13PB 和1x14PB，維持“增持”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　未能入圍中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)首批試點(diǎn)銀行。

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不能形成如民生小微、興業(yè)同業(yè)、招行零售等標(biāo)簽式的特色，資本市場(chǎng)給予的估值溢價(jià)或不達(dá)預(yù)期。

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型推行深度和廣度以及在業(yè)務(wù)和業(yè)績(jī)層面取得實(shí)際效果低于預(yù)期。

　　浦東金橋中報(bào)點(diǎn)評(píng)：是金子總會(huì)發(fā)光

　　浦東金橋 600639

　　研究機(jī)構(gòu)：東北證券分析師：高建撰寫(xiě)日期：2013-08-30

　　8月28日，浦東金橋公布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告。公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.59億元，同比增長(zhǎng)18.61%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1.97億元，同比增長(zhǎng)4.25%，每股收益0.21元。

　　預(yù)計(jì)未來(lái)2年房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)保持平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)則基本保持穩(wěn)。公司在臨港新城的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，且該項(xiàng)目暫時(shí)不具備較高的獲利能力。

　　上半年，S3地塊銀杏苑項(xiàng)目也就是碧云別墅六期項(xiàng)目如期完工，增加投資性房產(chǎn)原值7.08億元，增加可租賃房產(chǎn)建筑面積5.67萬(wàn)平方米，滿租后預(yù)計(jì)可每年帶來(lái)7200萬(wàn)元左右的租金收入。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)將使公司權(quán)益重估值增加20億元以上。

　　公司的貨幣資金距離短期債務(wù)有較大的資金缺口，但公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅有50%左右，而且公司的資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良，價(jià)值重估后增值空間巨大，因此公司基本沒(méi)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且存在放大杠桿的空間。

　　我們對(duì)公司未來(lái)3年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)為：預(yù)計(jì)、2014年和2015年的每股EPS為0.40元、0.45元和0.49元。短期內(nèi)公司漲幅過(guò)大存在技術(shù)調(diào)整的需要，但由于公司價(jià)值依然被低估，繼續(xù)給予公司謹(jǐn)慎推薦的投資評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度和時(shí)間超出預(yù)期或者公司業(yè)績(jī)結(jié)算的不均衡，都會(huì)使我們的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)不達(dá)預(yù)期，提醒投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)

　　上實(shí)發(fā)展：平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　上實(shí)發(fā)展 600748

　　研究機(jī)構(gòu)：中信建投證券分析師：蘇雪晶撰寫(xiě)日期：2013-08-29

　　上實(shí)發(fā)展發(fā)布2013年中報(bào)，營(yíng)業(yè)收入21.84億元，同比增16.85%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為2.91億元，同比降44.35%；基本每股收益0.27元。

　　毛利率回升符合預(yù)期，銷售略低于預(yù)期。公司上半年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步提升，但利潤(rùn)大幅下降，主要源于去年同期投資收益4.47億，泉州項(xiàng)目也獲得1.54億補(bǔ)償款，因此凈利潤(rùn)基數(shù)較高，實(shí)際扣除非經(jīng)常性損益利潤(rùn)同比增長(zhǎng)226%。毛利率明顯回升，隨著今年上海區(qū)域海上灣等高毛利項(xiàng)目結(jié)算占比提升，預(yù)計(jì)毛利率能夠繼續(xù)回歸。今年?duì)I業(yè)收入目標(biāo)30億，從目前情況來(lái)看，完成全年目標(biāo)無(wú)虞。上半年整體銷售同比有明顯增長(zhǎng)，銷售額接近10億，銷售主力區(qū)域?yàn)楣枮I、天津等地，隨著哈爾濱等項(xiàng)目進(jìn)入銷售尾期，上海、成都會(huì)形成主力，目前上海兩項(xiàng)目以及成都項(xiàng)目開(kāi)工銷售如期開(kāi)展。青島啤酒城是今年下半年主要關(guān)注焦點(diǎn)。這部分新增貨值有望助力下半年擴(kuò)大銷售規(guī)模。

　　區(qū)域布局調(diào)整，資金充裕有望下半年擴(kuò)充深耕區(qū)域。去年公司通過(guò)收購(gòu)母公司朱家角資產(chǎn)大幅擴(kuò)充上海區(qū)域儲(chǔ)備，而今年上半年公司有以0.88億價(jià)格將兩項(xiàng)湖州項(xiàng)目出售，可見(jiàn)公司的布局戰(zhàn)略繼續(xù)調(diào)整，強(qiáng)化深耕一二線城市。在新增土地儲(chǔ)備方面今年尚無(wú)斬獲，然公司資金狀況大幅改善，財(cái)務(wù)杠桿空間十分可觀，我們了解到公司有意向進(jìn)一步拓展上海區(qū)域，下半年或能看到公司進(jìn)一步深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域的努力。

　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)。公司這兩年經(jīng)過(guò)資源整合，引進(jìn)各類戰(zhàn)略投資者，特別是公司青島啤酒城項(xiàng)目以及泉州項(xiàng)目較大幅度改善了公司資金狀況。公司仍然擁有較大的優(yōu)勢(shì)資源，特別是在上海區(qū)域。下半年新增貨值體量較大，為銷售提速鋪墊。我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)13、14年EPS分別為0.35、0.40元，維持“增持”評(píng)級(jí)。

　　外高橋深度報(bào)告：真龍出海，自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)主體唯一上市公司

　　外高橋 600648

　　研究機(jī)構(gòu)：海通證券分析師：涂力磊，謝鹽撰寫(xiě)日期：2013-08-30

　　事件：

　　2013年8月30日，公司第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議決議通過(guò)了《關(guān)于公司符合非公開(kāi)發(fā)行A股股票條件的議案》。公司擬采取非公開(kāi)發(fā)行的方式向特定對(duì)象發(fā)行股票。本次非公開(kāi)發(fā)行股票的定價(jià)基準(zhǔn)日為公司第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議決議公告日(2013年8月30日)。經(jīng)董事會(huì)討論決定，本次發(fā)行股票價(jià)格不低于13.20元/股，發(fā)行股份數(shù)量不低于10,000萬(wàn)股(含10,000萬(wàn)股)，不超過(guò)26,732萬(wàn)股(含26,732萬(wàn)股)，募集資金凈額不超過(guò)27億元，其中21億元計(jì)劃用于跨國(guó)公司地區(qū)總部平臺(tái)、亞太分撥中心平臺(tái)、專業(yè)物流平臺(tái)、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺(tái)、功能性貿(mào)易平臺(tái)，以及6億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。本議案尚需提交公司股東大會(huì)審議，其生效和完成尚待有關(guān)審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或核準(zhǔn)。

　　公司公布2013年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.83億元，同比增加37.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.26億元，同比大增400%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.52元。

　　投資建議：

　　公司屬自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)主體唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克強(qiáng)總理“開(kāi)放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成為重要全球重要戰(zhàn)略核心平臺(tái)公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略高度，公司外高橋基本面將進(jìn)入顛覆性反轉(zhuǎn)階段。未來(lái)三年公司將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國(guó)際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。其中森蘭項(xiàng)目130萬(wàn)平(目前已啟動(dòng)78.58萬(wàn)平)，有望給公司帶來(lái)豐厚回報(bào)。我們預(yù)計(jì)公司2013、2014年EPS分別是0.68和0.88元。對(duì)照香港自由港政策下生產(chǎn)要素價(jià)值重估，我們預(yù)計(jì)未來(lái)公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著受益自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)進(jìn)程，并受到政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地價(jià)重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級(jí)五大利好。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盤(pán)于13.5元，對(duì)應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為19.83倍和15.32倍?？紤]到森蘭項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰，外高橋?qū)⑹芤嬗谧再Q(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，定向融資將加快公司五大平臺(tái)建設(shè)，我們以RNAV的80%折，即22.6元作為6個(gè)月目標(biāo)價(jià)，上調(diào)公司至“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

　　主要分析：

　　上半年，受土地轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)15.95億元的推動(dòng)，公司營(yíng)收增加37%；土地轉(zhuǎn)讓毛利率高使得凈利潤(rùn)大幅增加400%：2013年上半年，公司確認(rèn)了A10-3地塊轉(zhuǎn)讓收入15.95億元。受此推動(dòng)，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.83億元，同比增加37.18%；同時(shí)，土地轉(zhuǎn)讓毛利率高達(dá)70%，由此，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.26億元，同比大增400%。

　　2013年，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.88億元，上半年實(shí)際完成39.83億元，完成率為51.81%；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)4.63億元，上半年實(shí)際完成了5.26億元，已完成全年目標(biāo)；預(yù)計(jì)基本每股收益0.46元，上半年實(shí)際完成0.52元，已完成全年目標(biāo)。

　　2013年以來(lái)公司啟動(dòng)森蘭項(xiàng)目48.4萬(wàn)平；2011年來(lái)公司已啟動(dòng)森蘭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)益建面合計(jì)90.96萬(wàn)平：2013年以來(lái)，公司繼續(xù)加快森蘭·外高橋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2013年4月，公司同意啟動(dòng)森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)D1-4項(xiàng)目、D4-4辦公樓項(xiàng)目、D3-2辦公樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。上述項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)面積為10.78萬(wàn)平，總規(guī)劃建面為36萬(wàn)平，總投資額達(dá)56.1億元。2013年6月，公司同意啟動(dòng)森蘭·外高橋A12-1和A5-1地塊商品住宅項(xiàng)目，占地面積合計(jì)9.61萬(wàn)平，地上計(jì)容建面合計(jì)12.38萬(wàn)平。2011年至截至報(bào)告期末，公司合計(jì)啟動(dòng)森蘭項(xiàng)目面積41.16萬(wàn)平，總規(guī)劃建面90.96萬(wàn)平，預(yù)計(jì)總投資額達(dá)122.81億元。我們認(rèn)為，這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將推動(dòng)公司未來(lái)幾年租賃收入保持較快增長(zhǎng)。

　　公司已簽訂的物業(yè)合同剩余未結(jié)算資源達(dá)23億元，這將增厚未來(lái)公司凈利潤(rùn)1.63億元：2010年報(bào)中，公司披露與浦東高行鎮(zhèn)人民政府簽訂《重大工程配套商品房定向供應(yīng)協(xié)議》，出售總建面2.33萬(wàn)平的配套商品房，截至今年上半年，公司收到9141萬(wàn)元，我們預(yù)計(jì)未來(lái)還有0.5億元等待結(jié)算。2010年半年報(bào)中，公司披露與浦東河道署簽訂《高南河水系工程項(xiàng)目投資建設(shè)與政府回購(gòu)協(xié)議書(shū)》，該項(xiàng)目投資規(guī)模8.5億元，回購(gòu)期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回購(gòu)款4.76億元。我們預(yù)計(jì)未來(lái)還有3.74億元等待結(jié)算。2012年9月，外聯(lián)發(fā)與上海市錦江航運(yùn)公司簽署《物流二期4-1地塊房地產(chǎn)定向轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓價(jià)2.99億元。截至年報(bào)報(bào)告日，公司已收到預(yù)付款2.39億元。我們預(yù)計(jì)尚有0.6億元等待結(jié)算。2012年10月，公司董事會(huì)同意上海外高橋物流中心有限公司為普高公司定制建造約21萬(wàn)平的倉(cāng)庫(kù)，并以不低于5800元/平價(jià)格轉(zhuǎn)讓。截至2013年上半年，樁基施工已完成50%，公司已收取項(xiàng)目進(jìn)度款1.24億元。我們預(yù)計(jì)未來(lái)還有11.15億元等待結(jié)算。2013年8月6日，公司同意在森蘭·外高橋D4-4地塊(南臨洲海路，北臨綠地，西臨蘭嵩路，東臨D4-5森蘭國(guó)際項(xiàng)目)引進(jìn)全球最大的體育用品零售商迪卡儂公司總部，后者將以6億元租賃、購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)。

　　由上可知，目前公司在手合同尚有22.89億元資源等待后期結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)。我們預(yù)計(jì)上述剩余物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同有望在2-3年內(nèi)增厚公司凈利潤(rùn)1.63億元，給公司累計(jì)增厚EPS合計(jì)約0.16元/股。

　　公司成立控股60%的森蘭能源公司，為森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)創(chuàng)建上海首例零碳環(huán)保區(qū)域：2013年8月，為提高中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)域外高橋保稅區(qū)及其配套項(xiàng)目森蘭·外高橋的區(qū)域品質(zhì)，公司同意與申能(集團(tuán))有限公司下屬上海市張江高科技園區(qū)新能源技術(shù)有限公司合資組建上海森蘭外高橋能源中心有限公司，負(fù)責(zé)建設(shè)上海首例零碳余熱利用能源供應(yīng)項(xiàng)目-森蘭能源供應(yīng)項(xiàng)目，從而將森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)創(chuàng)建為上海首例零碳環(huán)保區(qū)域。森蘭能源公司注冊(cè)資本為6000萬(wàn)元，公司出資3600萬(wàn)元，占60%股權(quán)。

　　公司定向增發(fā)募集資金投向外高橋自貿(mào)區(qū)五大平臺(tái)建設(shè)。項(xiàng)目完成后中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為10.10%，靜態(tài)投資回收期7.58年，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。

　　1)擬募資27億構(gòu)建五大自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略平臺(tái)。2013年8月30日，公司第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議決議通過(guò)了《關(guān)于公司符合非公開(kāi)發(fā)行A股股票條件的議案》。公司擬采取非公開(kāi)發(fā)行的方式向特定對(duì)象發(fā)行股票。本次非公開(kāi)發(fā)行股票的定價(jià)基準(zhǔn)日為公司第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議決議公告日(2013年8月30日).

　　經(jīng)董事會(huì)討論決定，公司擬發(fā)行股票價(jià)格不低于13.20元/股，發(fā)行股份數(shù)量不低于10,000萬(wàn)股(含10,000萬(wàn)股)，不超過(guò)26,732萬(wàn)股(含26,732萬(wàn)股)，募集資金凈額不超過(guò)27億元，其中21億元計(jì)劃用于跨國(guó)公司地區(qū)總部平臺(tái)、亞太分撥中心平臺(tái)、專業(yè)物流平臺(tái)、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺(tái)、功能性貿(mào)易平臺(tái)，以及6億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。本議案尚需提交公司股東大會(huì)審議，其生效和完成尚待有關(guān)審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或核準(zhǔn)。

　　我們認(rèn)為，在探索中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的關(guān)鍵進(jìn)程中，作為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)域-外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)的獨(dú)家“開(kāi)發(fā)商、營(yíng)運(yùn)商、服務(wù)商”，公司承擔(dān)了特殊而重大的歷史使命。目前，公司是中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)開(kāi)發(fā)主體中的唯一上市公司，肩負(fù)著中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的融資任務(wù)。本次公司通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行募集資金投入自貿(mào)區(qū)及其配套區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是全面有效推進(jìn)自貿(mào)區(qū)建設(shè)的需要，是實(shí)施國(guó)家戰(zhàn)略的重要舉措，將有利于加速推進(jìn)自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)進(jìn)程，增強(qiáng)自貿(mào)區(qū)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力；有利于為自貿(mào)區(qū)的健康有序發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；將更加鞏固中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)在改革開(kāi)放中的排頭兵和主力軍的地位，實(shí)現(xiàn)五大功能平臺(tái)的跨越式發(fā)展。

　　2)相關(guān)融資投入項(xiàng)目地理位置。外高橋保稅區(qū)位于長(zhǎng)江入海口的南岸以及浦東新區(qū)的東北角，緊鄰?fù)飧邩蚋蹍^(qū)。該地塊北臨威斯路；東以外環(huán)運(yùn)河為界；南面以東靖路為界，西面以楊高路為界，規(guī)劃用地面積10平方公里。外高橋保稅區(qū)地理位置優(yōu)越，臨近上海市主要交通樞紐及市中心(距離人民廣場(chǎng)22公里，距離陸家嘴19公里，距離浦東機(jī)場(chǎng)34公里，距離虹橋機(jī)場(chǎng)36公里，距離外環(huán)線僅2公里).

　　外高橋物流園區(qū)二期地塊位于上海浦東新區(qū)越海路以南、港建路以西、明港路以北、華東路以東，緊鄰?fù)飧邩蚋蹍^(qū)四、五、六期，占地規(guī)劃2.73平方公里。該地塊地理位置優(yōu)越，距離外高橋保稅區(qū)2公里，距離滬崇蘇隧橋出口2公里，臨近規(guī)劃中的浦東鐵路和外環(huán)線等快速干道，正對(duì)外高橋港區(qū)。

　　3)相關(guān)融資投入項(xiàng)目發(fā)展前景。中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)一期建設(shè)由5大平臺(tái)合計(jì)30個(gè)子項(xiàng)目構(gòu)成，計(jì)劃建設(shè)30棟高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓、大型物流倉(cāng)庫(kù)、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積819,839.66平方米。項(xiàng)目建成后將主要滿足跨國(guó)公司、國(guó)際采購(gòu)及分撥企業(yè)、大型物流企業(yè)、高端服務(wù)企業(yè)以及高端進(jìn)口產(chǎn)品展銷商的經(jīng)營(yíng)需要。

　　從項(xiàng)目的發(fā)展前景看，首先，伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外高橋保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。公司擬使用募集資金進(jìn)一步加強(qiáng)跨國(guó)公司地區(qū)總部平臺(tái)的建設(shè)，積極引進(jìn)卡爾蔡司、瑪涅蒂-馬瑞利、斯坦威等項(xiàng)目，并為相關(guān)企業(yè)提供定制物業(yè)和專業(yè)配套服務(wù)。第二，目前外高橋保稅區(qū)內(nèi)已初步形成了進(jìn)口型分撥中心、出口型分撥中心、轉(zhuǎn)口型分撥中心、內(nèi)貿(mào)型分撥中心、進(jìn)口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、綜合型分撥配送中心等運(yùn)作模式。為滿足上述跨國(guó)公司客戶的需求，公司擬使用募集資金進(jìn)一步加強(qiáng)亞太分撥中心平臺(tái)建設(shè)，為相關(guān)企業(yè)提供定制物業(yè)和專業(yè)配套服務(wù)。第三，公司為滿足區(qū)內(nèi)自營(yíng)物流企業(yè)中醫(yī)藥、醫(yī)療器械、機(jī)械類、維修配件類等對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、管理、配送專業(yè)化程度要求高、發(fā)展前景良好的行業(yè)專業(yè)物流企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，公司擬使用募集資金著力拓展專業(yè)物流定制物業(yè)建設(shè)。第四，公司重點(diǎn)選擇發(fā)揮外高橋保稅區(qū)“境內(nèi)關(guān)外”的政策特色、體現(xiàn)城市服務(wù)功能、具有上海綜合優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展?jié)摿Υ?、智力要素密集、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的功能型和知識(shí)型服務(wù)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)突破，著力打造一批各具特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。第五，近年來(lái)，公司已逐步在外高橋保稅區(qū)內(nèi)搭建機(jī)床展銷平臺(tái)，該平臺(tái)既具備機(jī)床展示的功能，又具備商務(wù)會(huì)議、技術(shù)交流、用戶培訓(xùn)、零部件保稅倉(cāng)庫(kù)等功能，成為國(guó)內(nèi)采購(gòu)商了解世界最新機(jī)床制造技術(shù)和信息的窗口以及采購(gòu)高品質(zhì)進(jìn)口機(jī)床設(shè)備的良好渠道。公司擬使用募集資金進(jìn)一步加強(qiáng)機(jī)床展銷平臺(tái)的建設(shè)，滿足德國(guó)、瑞士等地先進(jìn)機(jī)床企業(yè)入駐保稅區(qū)的需求，鞏固公司在該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　假定出租期為10年，根據(jù)該類物業(yè)合理的租金或售價(jià)水平測(cè)算，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為10.10%，靜態(tài)投資回收期7.58年，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。

　　本次擬發(fā)行不低于10,000萬(wàn)股(含10,000萬(wàn)股)、不超過(guò)26,732萬(wàn)股(含26,732萬(wàn)股)人民幣普通股(A股)。本次非公開(kāi)發(fā)行完成后，發(fā)行人控股股東合計(jì)持股比例將有所下降，從原來(lái)的63.22%下降至50.00%(按最高限26,732萬(wàn)股計(jì)算)。公司控制權(quán)不會(huì)發(fā)生變更，股權(quán)結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生重大變化。

　　1. 公司基本面正迎來(lái)實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)：國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)8月16日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)：為推進(jìn)中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)加快政府職能轉(zhuǎn)變，探索負(fù)面清單管理，創(chuàng)新對(duì)外開(kāi)放模式，會(huì)議討論通過(guò)擬提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)等國(guó)務(wù)院決定的試驗(yàn)區(qū)域內(nèi)暫停實(shí)施外資、中外合資、中外合作企業(yè)設(shè)立及變更審批等有關(guān)法律規(guī)定的決定草案。我們認(rèn)為，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)將帶來(lái)政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地價(jià)重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級(jí)五大利好。

　　香港自由港政策下住宅價(jià)格和月租金年復(fù)合增速分別達(dá)18.5%和10.4%，說(shuō)明未來(lái)自貿(mào)區(qū)地價(jià)和租金將快速上漲：目前，香港地區(qū)由香港島、九龍司和新界三個(gè)部分組成，總面積1061.8平方公里。早自1841年6月7日，英國(guó)商務(wù)監(jiān)督義律曾宣布商人可以“自由進(jìn)入香港”，從香港“進(jìn)出口貨品均不必課稅”以來(lái)，香港即實(shí)行自由港政策。1997年香港回歸前的5年時(shí)間內(nèi)，香港私人住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)了154%，5年間年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)18.48%。

　　同樣，香港港島私人住宅月租金從1984年的69.3港元/平增長(zhǎng)至1997年的263.7港元/平，13年間增長(zhǎng)了2.81倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)10.41%。

　　我們認(rèn)為，隨著中國(guó)(上海)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)政策的逐步推行，包括外高橋在內(nèi)的區(qū)域地價(jià)和租金水平將出現(xiàn)明顯上升。

　　投資建議：定向融資推進(jìn)五大平臺(tái)建設(shè)，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)下公司有望受益五大利好，維持“增持”評(píng)級(jí)。公司屬自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)主體唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克強(qiáng)總理“開(kāi)放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成為重要全球重要戰(zhàn)略核心平臺(tái)公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略高度，公司外高橋基本面將進(jìn)入顛覆性反轉(zhuǎn)階段。未來(lái)三年公司將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國(guó)際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。其中森蘭項(xiàng)目130萬(wàn)平(目前已啟動(dòng)78.58萬(wàn)平)，有望給公司帶來(lái)豐厚回報(bào)。我們預(yù)計(jì)公司2013、2014年EPS分別是0.68和0.88元。對(duì)照香港自由港政策下生產(chǎn)要素價(jià)值重估，我們預(yù)計(jì)未來(lái)公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著受益自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)進(jìn)程，并受到政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地價(jià)重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級(jí)五大利好。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盤(pán)于13.5元，對(duì)應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為19.83倍和15.32倍?？紤]到森蘭項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰，外高橋?qū)⑹芤嬗谧再Q(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，定向融資將加快公司五大平臺(tái)建設(shè)，我們以RNAV的80%折，即22.6元作為6個(gè)月目標(biāo)價(jià)，上調(diào)公司評(píng)級(jí)至“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　陸家嘴：投資收益高，利潤(rùn)增幅大

　　陸家嘴 600663

　　研究機(jī)構(gòu)：中金公司分析師：寧?kù)o鞭撰寫(xiě)日期：2013-10-28

　　1-3季度每股盈利0.58元，同比上升67.6%

　　陸家嘴今日公布三季報(bào)，1-3季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.8億元，同比上升9.9%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.8億元，同比上升67.6%，合每股收益0.58元。如果剔除當(dāng)期錄得3.9億元非經(jīng)營(yíng)性損益，公司核心凈利潤(rùn)為6.9億元，合每股收益0.37元，同比上升15.7%，符合預(yù)期。

　　3季度營(yíng)業(yè)收入保持穩(wěn)定。由于當(dāng)期房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算占比較少，公司3季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.1億元，其中我們估計(jì)租賃收入達(dá)約3.5億元，與1、2季度平均水平基本持平，符合預(yù)期。

　　3季度利潤(rùn)大幅上升源于投資收益。公司3季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.9億元，同比上升53.1%，主要由投資收益貢獻(xiàn)，其中，處置招商銀行股票貢獻(xiàn)稅前收益2.3億元，轉(zhuǎn)讓陸景置業(yè)貢獻(xiàn)稅前收益3.1億元。

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控：公司期末凈負(fù)債率47.9%，較年初上升11.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于A股上市公司中低端。公司在手現(xiàn)金為17.2億元，一年以內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債為11億元。

　　發(fā)展趨勢(shì)

　　公司前灘項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，目前已經(jīng)預(yù)付前灘實(shí)業(yè)收購(gòu)款22.6億元，我們看好公司在前灘區(qū)域的發(fā)展前景，預(yù)期該項(xiàng)目將成為2-3年后公司主要看點(diǎn)。但業(yè)績(jī)方面，由于公司已經(jīng)逐步退出土地批租業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算主要靠陸家嘴東銀公寓及天津河濱花苑項(xiàng)目，而寫(xiě)字樓/商業(yè)租賃收入較為穩(wěn)定，未來(lái)一到兩年，公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將主要依賴于投資收益貢獻(xiàn)。

　　盈利預(yù)測(cè)調(diào)整

　　我們小幅上調(diào)2013、2014年公司業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)7.4%、10.4%至每股0.65元及0.68元，以反映公司轉(zhuǎn)讓招商銀行股權(quán)影響。

　　估值與建議

　　公司股價(jià)對(duì)應(yīng)2013、2014年市盈率分別為30.0和28.7倍，對(duì)2013年凈資產(chǎn)值有25%的溢價(jià)。我們認(rèn)為公司處于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期，核心業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆邢蓿S持A股“中性”的投資評(píng)級(jí)。目前B股股價(jià)對(duì)2013年底凈資產(chǎn)值仍折讓38%，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　張江高科中報(bào)點(diǎn)評(píng)：租售穩(wěn)健，減持嘉事堂等推動(dòng)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)

　　張江高科 600895

　　研究機(jī)構(gòu)：海通證券分析師：涂力磊，謝鹽撰寫(xiě)日期：2013-09-02

　　事件：

　　公司公布2013年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.11億元，同比微降0.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)9119萬(wàn)元，同比增加23.14%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.06元。

　　投資建議：

　　公司實(shí)施以科技房產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化集成服務(wù)戰(zhàn)略。隨著園區(qū)獲得“新三板”首批試點(diǎn)，公司有望在PE項(xiàng)目投資、物業(yè)增值和園區(qū)服務(wù)等方面持續(xù)獲益。本期公司加快梳理股權(quán)投資項(xiàng)目和完善PE投資鏈，租售穩(wěn)健且逐步提升工業(yè)用地容積率。我們預(yù)計(jì)公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對(duì)應(yīng)RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盤(pán)于7.95元，對(duì)應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為27.92倍和23.37倍?？紤]到公司參股多家高新企業(yè)，PE投資鏈條日趨完善，“新三板”獲批試點(diǎn)后投資收益增長(zhǎng)潛力大，我們以RNAV，即10.34元為公司6個(gè)月的目標(biāo)價(jià)，維持公司“增持”評(píng)級(jí)。

　　主要分析：

　　上半年，公司租售收入同比基本持平；減持嘉事堂等資產(chǎn)獲得投資收益使得凈利潤(rùn)增幅擴(kuò)大至23%：2013年上半年，公司租售收入與上年同期基本持平，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.11億元，同比微降0.1%。同期，公司減持嘉事堂等可供出售金融資產(chǎn)獲得7424萬(wàn)元投資收益，這使得報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9119萬(wàn)元，同比增加23.14%。

　　上半年，公司完成2個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收(公司今年計(jì)劃完成4個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目竣工，建面100萬(wàn)平).2013年公司計(jì)劃裝修人才公寓1134套，上半年公司已完成裝修860套，并逐步實(shí)施入住。

　　2013年初，公司回籠部分股權(quán)，減持嘉事堂增厚業(yè)績(jī)，增持小貸公司，提高資金使用效率：2013年1月，公司同意全資子公司-張江浩成創(chuàng)投對(duì)張江漢世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資有限公司減少出資9300萬(wàn)元。減資完成后，張江浩成創(chuàng)投仍將持有漢世紀(jì)創(chuàng)投30%的股權(quán)(該公司注冊(cè)資本變更為6.9億元。張江漢世紀(jì)已投項(xiàng)目14個(gè)，投資金額7.45億，已基本完成投資任務(wù)。目前，張江漢世紀(jì)已上市并完全退出項(xiàng)目1個(gè)，還有已通過(guò)證監(jiān)會(huì)審核準(zhǔn)備公開(kāi)上市的項(xiàng)目，公司現(xiàn)積存大量現(xiàn)金。因此，該公司擬通過(guò)減資的方式提高各股東的資金使用效率).2013年4月，公司參股40%的上海張潤(rùn)置業(yè)有限公司因?qū)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃調(diào)整作深入調(diào)研，而減少注冊(cè)資本金的閑置(由原先的1.2億元減少至已實(shí)際出資金額6700萬(wàn)元)。為此，公司可收回資金2120萬(wàn)元，減資完成后，雙方出資比例不變。2013年5月，公司公告稱，公司于2013年1月1日至2013年5月27日期間，累計(jì)出售嘉事堂1200萬(wàn)股，占4.999%，回籠資金1.08億元?？鄢杀炯跋嚓P(guān)稅費(fèi)后的凈利潤(rùn)約為5010.55萬(wàn)元。這將增厚今年公司的EPS約0.03元。目前，公司尚持有嘉事堂2443萬(wàn)股，占10.18%。2013年6月，公司全資子公司張江浩成創(chuàng)投通過(guò)境外全資子公司張江開(kāi)曼認(rèn)購(gòu)GalaxyCoreInc.(簡(jiǎn)稱“格科開(kāi)曼”)發(fā)行的A-1系列優(yōu)先股，投資額340萬(wàn)美元，占格科開(kāi)曼總股本的2.2950%。格科開(kāi)曼通過(guò)其全資控股的格科香港持有格科上海100%股權(quán)。2013年7月，公司全資子公司張江集成公司擬公開(kāi)轉(zhuǎn)讓展想電子25%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)為1.82億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約1億元。這將增厚今年公司的EPS約0.06元。2013年8月，公司半年報(bào)稱，公司對(duì)張江小貸公司增資6209.736萬(wàn)元，增資后持股比例增至19.67%，該公司注冊(cè)資本變更為6.1億元。我們認(rèn)為，這些舉措將理順公司投資，提高公司投資資金的利用效率，有望增和公司今年EPS合計(jì)0.09元。

　　2013年初公司簽訂近3億元物業(yè)銷售合同，目前在手合同15億元，已結(jié)轉(zhuǎn)11億元，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年可增厚凈利0.88億元：2013年1月，公司簽訂2.78億元的松濤路560號(hào)、春曉路289號(hào)“張江大廈”部分樓層的房地產(chǎn)權(quán)(建面合計(jì)1.10萬(wàn)平)銷售合同。這筆銷售款將在2012年底、2013年6月底分別以1.38億元、1.38億元入賬。截至2012年底，公司已結(jié)轉(zhuǎn)近11億元物業(yè)出售收入，未結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)計(jì)將在今明兩年產(chǎn)生凈利潤(rùn)0.88億元。

　　2013年，公司力爭(zhēng)營(yíng)收與上年持平。2013年，公司預(yù)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入18億元以上，爭(zhēng)取與2012年基本持平。上半年，公司實(shí)際完成主營(yíng)收入5.9億元，完成率33%。其中，上半年公司實(shí)際完成房產(chǎn)銷售收入2.16億元，預(yù)計(jì)下半年集中成交；上半年，公司實(shí)際完成租賃收入2.09億元，各出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況保持穩(wěn)定，公司將均衡完成年度租賃計(jì)劃。

　　投資建議：租售穩(wěn)健，“新三板”獲批后投資收益增長(zhǎng)，維持“增持”評(píng)級(jí)。公司實(shí)施以科技房產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化集成服務(wù)戰(zhàn)略。隨著園區(qū)獲得“新三板”首批試點(diǎn)，公司有望在PE項(xiàng)目投資、物業(yè)增值和園區(qū)服務(wù)等方面持續(xù)獲益。本期公司加快梳理股權(quán)投資項(xiàng)目和完善PE投資鏈，租售穩(wěn)健且逐步提升工業(yè)用地容積率。我們預(yù)計(jì)公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對(duì)應(yīng)RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盤(pán)于7.95元，對(duì)應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為27.92倍和23.37倍。考慮到公司參股多家高新企業(yè)，PE投資鏈條日趨完善，“新三板”獲批試點(diǎn)后投資收益增長(zhǎng)潛力大，我們以RNAV，即10.34元為公司6個(gè)月的目標(biāo)價(jià)，維持公司“增持”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：收購(gòu)擴(kuò)張與金融服務(wù)構(gòu)成公司主要亮點(diǎn)

　　世聯(lián)地產(chǎn) 002285

　　研究機(jī)構(gòu)：華泰證券分析師：曹光亮，劉坤撰寫(xiě)日期：2013-10-25

　　短期仍以并購(gòu)為主的代理銷售業(yè)務(wù)未來(lái)三年市場(chǎng)份額力爭(zhēng)再翻倍。代理銷售業(yè)務(wù)作為公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，近年獲得快速發(fā)展，其實(shí)現(xiàn)的代理銷售額從2007 年的287 億升至2013 年預(yù)期的3000 億，年復(fù)合增速47%，同比增速遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)銷售額。市場(chǎng)占有率從2007 年不到1%擴(kuò)大至2013 年的4.2%。業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張主要得益于：

　　行業(yè)整體集中度在不斷提高；公司收購(gòu)擴(kuò)張戰(zhàn)略帶來(lái)市場(chǎng)份額獲得超越龍頭平均水平的快速提升；優(yōu)質(zhì)專業(yè)化的服務(wù)相對(duì)低于行業(yè)平均的費(fèi)率水平使得公司在市場(chǎng)拓展，持續(xù)深耕過(guò)程中獲得一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司目前正處于規(guī)?？焖贁U(kuò)張期，未來(lái)市場(chǎng)份額力爭(zhēng)達(dá)到8%-10%，主要著力點(diǎn)將在當(dāng)前市占率較低的地區(qū)，若要短期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)翻番，其可能的實(shí)現(xiàn)方式預(yù)計(jì)仍以并購(gòu)為主，輔以深耕。

　　具有平臺(tái)優(yōu)勢(shì)的金融服務(wù)業(yè)務(wù)為潛在爆發(fā)點(diǎn)。目前公司主要的業(yè)務(wù)包括為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及金融機(jī)構(gòu)提供按揭代理、融資擔(dān)保、小額貸款、擔(dān)保贖樓、現(xiàn)金贖樓等。其貸款利率能夠高達(dá)15~24%之間。與競(jìng)爭(zhēng)者相比，世聯(lián)地產(chǎn)的金融業(yè)務(wù)依托于公司一手代理銷售平臺(tái)。其個(gè)人和機(jī)構(gòu)客戶的積累成為公司迅速拓展業(yè)務(wù)提供便利。目前面向業(yè)主的小額貸款，仍處于初步探索式推廣、流程完善和風(fēng)險(xiǎn)防范強(qiáng)化階段，該業(yè)務(wù)一旦成熟并全面鋪開(kāi)將成為公司業(yè)績(jī)強(qiáng)力爆發(fā)點(diǎn)。

　　資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)中長(zhǎng)期提升專業(yè)品質(zhì)和品牌價(jià)值。傳統(tǒng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)壓力日益增大，盈利能力較差。而世聯(lián)目標(biāo)是將專業(yè)能力嫁接在物業(yè)管理基礎(chǔ)上形成高端資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。未來(lái)公司主要集中于四類物管：寫(xiě)字樓、園區(qū)(總部)、高端公寓、商業(yè)綜合體。此類物管因?qū)I(yè)能力要求較高而形成較高門(mén)檻的同時(shí)可獲得相應(yīng)較高的利潤(rùn)率水平。但是我們認(rèn)為對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)升級(jí)到資產(chǎn)管理階段，可能需要較長(zhǎng)時(shí)間的磨合與探索，也需要中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步成熟。

　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議：公司近年高舉收購(gòu)大旗全面提升業(yè)務(wù)的廣度和深度，我們判斷公司短期仍處于收購(gòu)窗口期。短期主要看點(diǎn)仍在于代理銷售業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額的快速提升，未來(lái)三年從4%再實(shí)現(xiàn)翻倍，以及依托公司強(qiáng)大資源平臺(tái)的金融業(yè)務(wù)的爆發(fā)。長(zhǎng)期下，構(gòu)建于物業(yè)管理基礎(chǔ)上的高端資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展除了能給公司帶來(lái)較高附加值外將有助于公司品牌價(jià)值的持續(xù)提升。我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)三年EPS 分別為0.80、1.06 和1.33 元，對(duì)應(yīng)PE19、14 和11 倍。給于“增持”評(píng)級(jí)。若公司收購(gòu)與小額貸款業(yè)務(wù)有所突破，我們將進(jìn)一步上調(diào)公司評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：收購(gòu)、業(yè)務(wù)擴(kuò)張步伐慢于預(yù)期。

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