涉房產(chǎn)“非典型擔(dān)?！奔m紛化解尚存難題

制圖/高岳

　　我國物權(quán)法、擔(dān)保法中明確規(guī)定的擔(dān)保方式即為典型擔(dān)保。與物權(quán)法、擔(dān)保法確定的擔(dān)保方式相對應(yīng),由經(jīng)濟生活所創(chuàng)設(shè)、未經(jīng)法律確認(rèn)的“擔(dān)?！狈绞奖环Q為“非典型擔(dān)?！?。

　　現(xiàn)有法律和司法解釋尚不能滿足實踐需要,司法審判對涉及不動產(chǎn)的“非典型擔(dān)?！钡姆尚再|(zhì)、效力認(rèn)定以及如何處理仍然未達(dá)成統(tǒng)一

　　隨著房地產(chǎn)交易市場的持續(xù)升溫以及房地產(chǎn)價值的快速上漲,以不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移或相關(guān)權(quán)利的讓與約定來“擔(dān)?！眰鶛?quán)的現(xiàn)象,在經(jīng)濟生活中越來越常見。

　　然而,這種常見的“擔(dān)?！闭粩嘁l(fā)糾紛。《法制日報》記者近日從北京市第一中級人民法院民一庭了解到,雖然我國物權(quán)法、擔(dān)保法中明確規(guī)定了擔(dān)保的方式,但法官在司法實踐中發(fā)現(xiàn),經(jīng)濟生活中未經(jīng)法律確認(rèn)的涉及不動產(chǎn)的“擔(dān)?！奔m紛多發(fā)。這種通過涉及不動產(chǎn)“擔(dān)保”的融資方式是否能夠產(chǎn)生物權(quán)、擔(dān)保行為本身是否合法,這兩個問題存在爭議,對當(dāng)事人而言也暗藏風(fēng)險。

　　常見三種“非典型擔(dān)?！狈绞?/font>

　　北京市一中院對此類涉及不動產(chǎn)的“擔(dān)?！边M(jìn)行了專題調(diào)研,負(fù)責(zé)執(zhí)筆調(diào)研報告的徐冰法官告訴記者,我國物權(quán)法、擔(dān)保法中明確規(guī)定的擔(dān)保方式即為典型擔(dān)保,擔(dān)保物權(quán)包括抵押、質(zhì)押、留置,其他擔(dān)保方式還包括保證和定金。與物權(quán)法、擔(dān)保法確定的擔(dān)保方式相對應(yīng),由經(jīng)濟生活所創(chuàng)設(shè)、未經(jīng)法律確認(rèn)的“擔(dān)保”方式被稱為“非典型擔(dān)?！?。

　　北京市一中院的此次調(diào)研范圍涉及全國,徐冰向記者介紹了一個發(fā)生在湖南省的案例。肖某向李某借款20萬元,期限為1年,肖某以其價值35萬元的房屋抵押并辦理了抵押登記。應(yīng)李某要求,雙方同時簽訂了委托型擔(dān)保合同,合同約定肖某全權(quán)委托李某代為出售其房產(chǎn),委托權(quán)限含簽訂房屋買賣合同、辦理交易過戶手續(xù)、領(lǐng)取售房款等。

　　借款到期后,肖某無力還款,李某自行將房屋以20萬元的價格過戶到自己名下。肖某知道后多次找到李某,要求李某支付差價15萬元,李某以委托合同沒有限制出賣的最低價格為由予以拒絕。肖某訴至法院,要求法院判決委托合同無效。

　　徐冰說,案例中的“非典型擔(dān)保”被法官稱為“委托型擔(dān)?！?這種“擔(dān)保”比較常見。由于費用低、操作簡便,且在出售房屋實現(xiàn)債權(quán)時不需要債務(wù)人配合等優(yōu)勢,在實踐中也不乏應(yīng)用。據(jù)介紹,在這種“擔(dān)?！狈绞街?債權(quán)人已經(jīng)取得了授權(quán)的形式,將房屋出售變現(xiàn)在客觀上容易實現(xiàn),但出售房屋的對象、價款、時機等諸多問題都可能涉及債權(quán)人是否濫用代理權(quán),且委托人可以隨時單方解除委托合同,因此所引發(fā)的糾紛并不罕見。

　　法官通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),司法實踐中常見的涉及不動產(chǎn)的“非典型擔(dān)?！敝饕腥N類型,除了“委托型擔(dān)?！?還有“過戶型擔(dān)?！焙汀百I賣型擔(dān)?！薄?/p>

　　北京市一中院民一庭庭長助理張磊以房屋為例,向記者解釋了另外兩種“擔(dān)?！鳖愋?

　　一些當(dāng)事人在簽訂借款合同時,另行簽訂房屋買賣合同。雙方以房屋買賣合同作為“擔(dān)?！?這種“非典型擔(dān)?！北环ü俜Q為“買賣型擔(dān)?！薄ｋp方一般會在房屋買賣合同中約定,若債務(wù)人如期償還借款,則房屋買賣合同不再履行；若債務(wù)人到期不能償還,則履行房屋買賣合同,債務(wù)人負(fù)有將房屋過戶至債權(quán)人名下的合同義務(wù),債權(quán)人無須再支付購房款。

　　“‘買賣型擔(dān)保’,由于不是必須經(jīng)過登記、備案等行政管理手續(xù),費用較低,靈活方便,在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中更為常見。”張磊說。

　　“過戶型擔(dān)?！笔莻鶛?quán)人與債務(wù)人簽訂借款合同時,債務(wù)人將其名下或第三人名下的房屋過戶至債權(quán)人名下。雙方約定,若債務(wù)人如期償還借款,則債權(quán)人將房屋過戶恢復(fù)至債務(wù)人或第三人名下；若債務(wù)人未能如期還款或無力償還,債權(quán)人有權(quán)取得房屋所有權(quán),或約定債權(quán)人有權(quán)就房屋受償或優(yōu)先受償。

　　“在司法實踐中,由于不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納較高額的稅費,采用‘過戶型擔(dān)?！绞降陌讣^其他‘非典型擔(dān)?！绞蕉暂^少?！睆埨谡f。

　　“非典型擔(dān)?！贝鏍幾h風(fēng)險高

　　通過對2014年至今生效的最高人民法院和各地高級人民法院、中級人民法院238篇裁判文書逐一分析,北京市一中院課題組統(tǒng)計出121篇涉及不動產(chǎn)的“非典型擔(dān)保”糾紛,其中數(shù)量最多的是涉及“買賣型擔(dān)?！钡陌讣?數(shù)量為86件；涉及“過戶型擔(dān)?！钡陌讣还灿?件；涉及“委托型擔(dān)?！钡陌讣?6件。

　　記者注意到,調(diào)研報告中提及,“非典型擔(dān)保合同”引發(fā)的糾紛多種多樣。就“過戶型擔(dān)保”糾紛的當(dāng)事人而言,訴訟路徑主要有債權(quán)人要求確認(rèn)對轉(zhuǎn)移后的房屋享有所有權(quán)；債務(wù)人要求確認(rèn)自己是房屋的真正所有權(quán)人；債權(quán)人依據(jù)登記所有權(quán)要求他人騰房；債務(wù)人主張所有權(quán)變動的原因行為因違反法律規(guī)定而無效。由“委托型擔(dān)?！币l(fā)的糾紛,集中在合同糾紛、房屋買賣合同糾紛或確認(rèn)合同無效糾紛等。

　　“‘非典型擔(dān)?！闹饕康氖侨谫Y,借來的錢的用途在糾紛中并不會特別涉及。”據(jù)徐冰了解,借來的錢用于投資的較多。

　　張磊告訴記者,涉不動產(chǎn)的“非典型擔(dān)?！贝嬖诤芨唢L(fēng)險。就“買賣型擔(dān)?！倍?風(fēng)險點在于房屋買賣合同的形式與真實意思的分離,及雙方都沒有買賣的意思,但簽訂房屋買賣合同。真實的意思在于為債權(quán)做擔(dān)保,但卻沒有相關(guān)的形式。在一方反悔的情況下,房屋買賣合同背后的真實意思難以證明。

　　張磊說,對于“過戶型擔(dān)?！倍?可能存在的風(fēng)險在于,為了擔(dān)保轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán),在房屋價值大于擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額時,擔(dān)保權(quán)人可能不認(rèn)可房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是為了擔(dān)保的目的,而且客觀上房屋已經(jīng)過戶給他人,擔(dān)保人難以追回房屋。

　　“現(xiàn)有的法律和司法解釋仍不能滿足實踐的需要,司法審判對涉及不動產(chǎn)的‘非典型擔(dān)?！姆尚再|(zhì)、效力的認(rèn)定以及如何處理仍然未達(dá)成統(tǒng)一?！毙毂忉?物權(quán)法規(guī)定了物權(quán)法定的原則,禁止創(chuàng)設(shè)非經(jīng)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)種類?！胺堑湫蛽?dān)?！笔欠衲軌虍a(chǎn)生物權(quán)以及擔(dān)保行為本身是否合法,存在爭議。

　　“擔(dān)保”合同效力認(rèn)識存分歧

　　“非典型擔(dān)?！鄙婕暗暮芏喾蓡栴}沒有統(tǒng)一的觀點,所以在司法實踐中裁判結(jié)果無法完全統(tǒng)一。在法官看來,最難的也是“買賣型擔(dān)?！?。

　　北京市一中院民一庭庭長郭燕枝告訴記者,不同法院對于作為形式的房屋買賣合同效力的認(rèn)識分歧就有4種。調(diào)研組在報告中對這種情況進(jìn)行統(tǒng)計并做出分析:

　　在調(diào)研涉及的案件中,有15份文書明確以“非雙方真實意思表示為由”,確認(rèn)房屋買賣合同無效。法院認(rèn)為房屋買賣合同只是作為擔(dān)保的形式,雙方之間雖然有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思,但是并沒有買賣的意思,就房屋買賣合同而言,雙方相互串通作出與內(nèi)心真實意思不符的虛假意思表示,通謀虛偽的意思表示無效。

　　在進(jìn)入調(diào)研范圍的裁判文書中,以“涉及‘流質(zhì)契約’及‘以合法形式掩蓋非法目的’而無效”為由,認(rèn)定房屋買賣合同無效的案件文書有18份。物權(quán)法規(guī)定,債權(quán)到期前,抵押權(quán)人不能和抵押人預(yù)先約定,抵押物的所有權(quán)在債務(wù)到期時自動歸債權(quán)人所有,雙方需要在債務(wù)到期后協(xié)商折價或拍賣、變賣。由于房屋買賣合同的目的在于提供擔(dān)保,而此種擔(dān)保涉及在債務(wù)到期前事先約定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因而構(gòu)成流押,違反了物權(quán)法“流押禁止”的規(guī)定。房屋買賣合同作為規(guī)避流押禁令的手段,構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目的,違反合同法第五十二條第三項之規(guī)定,因而應(yīng)認(rèn)定無效。

　　在調(diào)研所統(tǒng)計的文書中,有8件案件所涉的房屋買賣合同因違反了“物權(quán)法定原則”而被確認(rèn)無效。法院并未區(qū)分房屋買賣合同及隱藏的擔(dān)保約定,未指出房屋買賣合同只是表面上擔(dān)保約定的形式,而是認(rèn)定了擔(dān)保約定違反了物權(quán)法定原則。

　　“另有一部分判文書認(rèn)定買賣有效?！惫嘀εe例告訴記者,有判決認(rèn)為“房屋買賣合同與借款合同屬于并立而又有聯(lián)系的兩個合同,均依法成立并生效,當(dāng)事人之間對同一筆借款可以先后設(shè)立房屋買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系”。房屋買賣合同有效,又可以分為認(rèn)定房屋買賣合同發(fā)生擔(dān)保的效力和發(fā)生買賣的效力。絕大部分認(rèn)定房屋買賣合同有效的判決都是承認(rèn)其在擔(dān)保的意義上有效,僅有6份判決認(rèn)可了房屋買賣合同具有買賣的效力,可以履行。

　　郭燕枝告訴記者,不同法院對擔(dān)保合同及擔(dān)保權(quán)利效力的認(rèn)識也有所不同,有四種不同觀點:違反“物權(quán)法定”而無效；構(gòu)成“流質(zhì)契約”而無效；擔(dān)保合同有效,但不具產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)的效力；擔(dān)保合同有效,并承認(rèn)擔(dān)保的物權(quán)效力。

　　此外,郭燕枝發(fā)現(xiàn),對“委托型擔(dān)保”中委托合同或委托書的效力問題的認(rèn)識,也分為有效、因缺乏真實意思而無效、因違反流質(zhì)禁令而無效三種。

　　對于存在爭議的問題,北京市一中院民一庭調(diào)研后提出以下建議,對于“非典型擔(dān)?！奔m紛的審理,應(yīng)當(dāng)注意采用物權(quán)行為與債權(quán)行為兩分的方法,即注意區(qū)分擔(dān)保物權(quán)設(shè)立的物權(quán)合同,與物權(quán)合同所設(shè)立的擔(dān)保權(quán)利,原因行為的效力不受物權(quán)變動要件的影響。同時,也應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分作為形式的房屋買賣合同或委托合同,與為債權(quán)提供擔(dān)保的擔(dān)保約定。（本報記者張昊）

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