限購限貸限賣行情下 房產(chǎn)投資噱頭層出不窮

　　投資公寓使用權(quán)

　　小心遇一房多租

　　這樣一則廣告會讓你心動嗎？“位于海珠區(qū)政府旁，客村、大塘雙地鐵，均價13000元/平方米，25~41平方米，有平層有復(fù)式，最低25萬元一套，開發(fā)商直接簽返租合同，每個月一個點收益按月給。如40萬元總價，每月即收4000元，50萬元總價，每月即收5000元，60萬元總價，每月即收6000元。就像發(fā)工資那樣，中途領(lǐng)得不耐煩了，你可以將這套房子原價賣回給開發(fā)商，還賺到了之前所有的租金！”

　　這類房產(chǎn)投資項目真的如其號稱的“零風(fēng)險，高回報”嗎？日前，記者前往一探究竟。

　　文/廣州日報全媒體記者劉麗琴

　　在樓市調(diào)控持續(xù)加碼，限購、限貸、限賣的行情下，市場應(yīng)對型產(chǎn)品也層出不窮，更有不少打著高回報的房產(chǎn)投資項目出現(xiàn)。之前曾有“98萬元置業(yè)珠江新城公寓”引發(fā)搶購卻因產(chǎn)權(quán)分割問題引起中介紛紛撤場一事，此事后不少中介又開始推薦新的房產(chǎn)投資項目。

　　記者找到了中介推薦的其中一家“高回報”房產(chǎn)投資項目星信公寓。該公寓位于海珠區(qū)大塘街西邊地段，在海珠區(qū)政府旁，距離大塘地鐵站步行20分鐘左右，從地理位置來看，還是不錯的。

　　買家實際上買的是使用權(quán)

　　記者在現(xiàn)場看到，星信公寓是一棟六層高的建筑，目前還在進(jìn)行裝修中，前來看樓的人不少，既有年輕人，也有不少大爺大媽，現(xiàn)場就聽到有銷售人員通知有單位成交。

　　據(jù)銷售人員介紹，項目有200多套商業(yè)性質(zhì)的公寓單位，現(xiàn)在僅剩幾十套，最便宜的要30多萬元。項目銷售的是公寓的使用權(quán)，買家需要和發(fā)展商簽訂一份租賃合同，租賃合同上寫著租賃時間是20年，再贈送5年的使用權(quán)，相當(dāng)于買家購買的是25年的使用權(quán)，前八年需要將公寓交給一家酒店運營公司，整個項目統(tǒng)一作為酒店運營，因此還要再和酒店運營公司簽一份經(jīng)營委托合同。

　　在這份合同中，開發(fā)商承諾每月按固定回報支付買家租金，回報率為12%，即購買30萬元總價的公寓，月租金3000元，40萬元的公寓，月租金4000元。租賃合同中還注明：如果在前三年想退出，發(fā)展商會以80%的價格回購公寓，買家可拿走已獲得的租金回報，如果在3年以后退出，發(fā)展商會以原價回購公寓。

　　現(xiàn)場的一位看房者對記者表示，公寓位置不錯，如果做酒店經(jīng)營應(yīng)該有不錯的回報，而且投入也不算特別多，回報能達(dá)到12%，而且如果三個月不能收到租金，發(fā)展商會提前將房子交付，再加上開發(fā)商有回購保證，他考慮想入手一套。

　　從項目現(xiàn)場打出的宣傳來看，項目表明自己是國家發(fā)展“租賃住房”的新產(chǎn)物，北京、上海、廣州等城市均推出要求有發(fā)展商自持比例的土地，還有不少土地是發(fā)展商100%自持，在這樣的情況下，業(yè)內(nèi)猜測這些項目很有可能采用銷售長期使用權(quán)的方式來快速回收資金，在這些新項目還沒有消息出來之前，市場上已開始出現(xiàn)銷售使用權(quán)的項目。

　　“330”后公寓賣使用權(quán)漸多

　　自樓市“330”新政規(guī)定商業(yè)公寓不可賣給個人以后，廣州不少公寓推出應(yīng)對政策的招數(shù)，比如采取賣使用權(quán)給個人的方式進(jìn)行公寓出售，目前至少已有位于荔灣、海珠、南沙的兩三個商業(yè)項目，用此種方法出售，基本都是二三十萬元可購買一套單位25年左右的使用權(quán)。而此次，星信公寓引起關(guān)注則是，在銷售使用權(quán)的同時，項目還有返租的做法，這究竟是進(jìn)入租賃時代的樓市新模式，還是新瓶裝舊酒式的渾水摸魚，無論是理財產(chǎn)品還是房產(chǎn)投資，年12%的回報率都是相當(dāng)不錯的，而高額返租正是以往不少商鋪采用的銷售方式，且多數(shù)因無法兌現(xiàn)高額回報承諾而引發(fā)糾紛。

　　記者了解到，售后返租常見于商鋪，發(fā)展商將項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營，同時會按時支付給業(yè)主固定的租金。但因承諾往往難以兌現(xiàn)，市場上屢有糾紛，已被明文禁止。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》第四條表明：“承諾售后包租、返本銷售的予以嚴(yán)肅處理?！?/p>

　　雖有此類規(guī)定，但市場上仍可見不少商業(yè)項目采用返租方式銷售。

　　業(yè)內(nèi)：回報可能高 權(quán)益未規(guī)范

　　現(xiàn)在，一個新的問題出現(xiàn)了，出售使用權(quán)實際是長租的方式，提供返租模式是否也屬于被禁止的范疇呢？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著各地發(fā)展租賃住房的政策實施，土地拍賣規(guī)則的改變，租賃時代的到來，市場上各種租賃產(chǎn)品也會應(yīng)運而生，此類出售使用權(quán)的項目可能會越來越多，如果經(jīng)營得好，確實很有可能獲得不錯的收益和回報，但如果發(fā)生糾紛，比較缺失相關(guān)政策維持秩序。

　　北京和杭州下發(fā)過《企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品房屋不得銷售或轉(zhuǎn)讓，對外出租單次租期不得超過10年，違者取消土地招拍掛資格，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。不過，如果是非自持土地開發(fā)的項目仍難以監(jiān)控。而使用權(quán)是否可以多次轉(zhuǎn)讓，是否受保護(hù)等問題也是沒有清晰明確。

　　風(fēng)險：有合同在手 變數(shù)仍難控

　　相比購買產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在來看購買20多年的使用權(quán)價格便宜很多，投資收益似乎也相當(dāng)不錯，那么購買使用權(quán)是否有風(fēng)險呢？廣東君厚律師事務(wù)所律師盧彥錚表示，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的根本區(qū)別在于：擁有房屋產(chǎn)權(quán)就擁有了房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人可以依法占有、使用、收益、處分房屋；而使用權(quán)僅僅是所有權(quán)的權(quán)能之一，不是完整的所有權(quán)，使用人只能依法占有、使用房屋而無權(quán)處分房屋。產(chǎn)權(quán)都是有登記的，現(xiàn)在“一房多賣”的難度很大，因為產(chǎn)權(quán)可以核查，而如果只是簽訂了長期租賃合同，一房多租的情況難以核查，面臨糾紛時情況將更加復(fù)雜。如果產(chǎn)權(quán)所有人將房屋抵押、轉(zhuǎn)讓或其他方式處置，盡管有租賃合同在手，但各種變數(shù)依然難以掌控，導(dǎo)致投資回報可能難以實現(xiàn)。

　　目前，使用權(quán)的出售價格定價沒有可參考的標(biāo)準(zhǔn)，究竟價格是高是低難以判斷。值得注意的是，《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”，這意味著超過20年的租賃合同的超出部分是不受法律保護(hù)的，如果業(yè)主一次性支付20多年的租金，后續(xù)租金也存在爭議與風(fēng)險。

　　對于像星信公寓這樣為增強(qiáng)業(yè)主投資信心，承諾租金達(dá)不到承諾的比例就回購房子的做法，盧彥錚表示，回購是開發(fā)商對買家回報的擔(dān)保方式，不過需要注意的是，法律對于固定回報禁止的范圍大，保護(hù)的范圍小，要根據(jù)情況仔細(xì)研究。

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