賣房者

　　遇新政，“再住兩年60平的房子”

　　與不少慶幸“逃離”的賣房者不同，家住豐臺(tái)的張先生倒沒遺憾未在“高點(diǎn)”逃離。

　　“我不算是剛需，非要現(xiàn)在換不可?！彼嬖V記者，“而且，富豐橋站的地鐵明年就要修到家門口下面了?！彼X得，地鐵一通，哪怕現(xiàn)在行情不好，“房子說什么都得漲?！?/p>

　　他告訴記者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等價(jià)的”，后來又看了個(gè)更偏南的回遷盤。

　　新政前，張先生的算盤是：“我如果把現(xiàn)在這套房賣了的話，做個(gè)按揭，換這個(gè)回遷盤100平米左右的房子，大概手里還能剩個(gè)100萬，而且按揭壓力不大?！?/p>

　　新政前，他已經(jīng)找了中介，不過新政一來，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“兩年”，不過“好在現(xiàn)在房子也有升值潛力?！?/p>

　　房企

　　堅(jiān)守一二線or轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線，是個(gè)問題

　　在調(diào)控背景下，多數(shù)房企今年目標(biāo)制定得保守與穩(wěn)健。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體來看，2017年房企對(duì)外銷售目標(biāo)較2016年合同銷售額增長均值僅為20%。

　　與此同時(shí)，堅(jiān)守一二線還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線成了問題。

　　北京本次調(diào)整可謂是史上最嚴(yán)——然而反觀開發(fā)商在北京的拿地情況來看，競(jìng)爭(zhēng)情況依舊激烈，從競(jìng)爭(zhēng)安置房面積到全部自持不準(zhǔn)銷售，各房企沒有放棄在京拓展的態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)此，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬在接受記者采訪時(shí)表示，這既是因?yàn)楸本┦鞘锥?，也因?yàn)楸本┳鳛橐痪€城市本身市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　“企業(yè)要發(fā)展一定需要土地，雖然有很多開發(fā)限制因素，土地價(jià)格也基本侵蝕了開發(fā)利潤，但在供給有限、需求仍比較旺盛的情況下，作為企業(yè)只能是先保證生存，而且進(jìn)入北京市場(chǎng)的品牌、規(guī)模效益都是企業(yè)需要的?！睆堸i說。

　　不過，他亦強(qiáng)調(diào)，未來北京市場(chǎng)有可能還會(huì)面臨更加嚴(yán)苛的政策環(huán)境，企業(yè)如何確保銷售及去化，如何尋找購買客戶，如何繼續(xù)在北京深耕拓展，都是不久之后即將面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

　　這一說法成為了開發(fā)商的共識(shí)。在采訪中，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷亦指出，從2013年開始，房地產(chǎn)企業(yè)形成了回歸一、二線城市的共識(shí)，但也就是從2013年開始，一、二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降。“2016年上海房企中，只有不到10家企業(yè)拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二線城市是很多房企不得已的選擇”。歐陽捷說。

　　在歐陽捷看來，全國性房企要保持業(yè)績?cè)鲩L，只好向三、四線城市發(fā)展。在這些本地房企為主的三、四線城市，產(chǎn)品理念及品質(zhì)檔次相對(duì)落后，大型房企通過產(chǎn)品與服務(wù)的提升，打破市場(chǎng)原有格局，進(jìn)而提高房價(jià)上漲預(yù)期，并觸發(fā)一些地區(qū)的搶地大戰(zhàn)。

　　不過，歐陽捷強(qiáng)調(diào)，房企在這些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待長出來需要有個(gè)周期。房企在這些城市不太容易深耕，也易導(dǎo)致企業(yè)資源浪費(fèi)?！皞€(gè)別城市受都市圈外溢、都市圈概念影響此前出現(xiàn)全民購房熱潮，這類城市需警惕，房企現(xiàn)在進(jìn)入有可能會(huì)踏空。”歐陽捷表示。

　　調(diào)控政策除了對(duì)房企城市布局上有所影響外，對(duì)項(xiàng)目的具體執(zhí)行層面，也帶來不同程度的影響。業(yè)內(nèi)人士指出，高端項(xiàng)目迫于限價(jià)、限購壓力，可能會(huì)推出一定程度的價(jià)格優(yōu)惠進(jìn)行跑量。

　　■ 延展

　　專家

　　房價(jià)快速上漲階段結(jié)束

　　針對(duì)北京等地的樓市調(diào)控和調(diào)控升級(jí)，鏈家地產(chǎn)董事長左暉對(duì)新京報(bào)記者表示，最嚴(yán)調(diào)控后房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，房價(jià)快速上漲的階段會(huì)結(jié)束。

　　左暉稱，“3·17新政”以及此后的系列調(diào)控與以往的調(diào)控有所不同，堪稱史上最嚴(yán)，嚴(yán)格回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”。本輪調(diào)控的背景是，國家希望能夠降低房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融機(jī)構(gòu)的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響太大。

　　“這輪調(diào)控短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降，對(duì)未來長期的發(fā)展也會(huì)有影響”。左暉說。

　　本輪調(diào)控中有專門針對(duì)房地產(chǎn)中介出臺(tái)的措施，對(duì)此，左暉表示，對(duì)地產(chǎn)中介采取措施也屬于正常之舉，因?yàn)檫@是一系列的調(diào)控組合措施。

　　從調(diào)控的效果來說，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京上漲幅度沒有別的二線城市漲幅大，全國其他城市，也正在回歸理性。因此，從這個(gè)意義上講，這套組合拳也對(duì)全國其他地方有借鑒意義。

　　在他看來，當(dāng)前商辦房的調(diào)控效果顯著，可謂“一劍封喉”。

　　“未來的調(diào)控還有繼續(xù)收緊的可能，無論是對(duì)中介還是商業(yè)銀行貸款等，未來還有收緊的可能性，包括首付比例和利率的提高”，嚴(yán)躍進(jìn)說，這對(duì)于二套購房改善型需求會(huì)有影響，是利空。

　　如果現(xiàn)有的政策調(diào)控效果未來還不明顯，那么，財(cái)政部門、稅務(wù)部門、甚至工商管理部門也會(huì)出臺(tái)類似管理房價(jià)的政策。

　　未來全國房價(jià)走勢(shì)如何？在張大偉看來，一線城市政策力度較大，房價(jià)將平穩(wěn)下來，而二線城市漲幅或明顯放緩，三線城市目前看仍是上漲主力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)控房價(jià)的目的不單純是為了降低房價(jià)，房價(jià)一直維持小跌的可能性并不太大，實(shí)際上，未來房價(jià)甚至還有繼續(xù)上漲的可能，不過，漲幅會(huì)受到控制。

　　二三線城市

　　房價(jià)上漲，買房者匆忙“上車”

　　隨著二三線城市持續(xù)“去庫存”，這些城市可售面積進(jìn)一步減少。來自中國指數(shù)研究院的報(bào)告稱，在一季度，包括寧波、杭州、廈門和重慶在內(nèi)的重點(diǎn)城市可售面積環(huán)比降幅均超過了5%，其中，寧波的可售面積環(huán)比下降幅度達(dá)到了12.07%。

　　這也帶來了這些城市房價(jià)上漲。中指院的數(shù)據(jù)稱，3月，寧波的住宅均價(jià)為18112元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)到了14.17%，同比漲幅也有37.77%，對(duì)此，杭州、寧波等城市也不得不出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施。

　　去年杭州的李女士趕在漲價(jià)潮上匆忙“上車”。去年，G20會(huì)議的召開，在令杭州成為全世界矚目焦點(diǎn)的同時(shí)，也帶來了杭州一波漲價(jià)潮，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價(jià)格翻番的情況。畢業(yè)沒幾年李女士原本想等幾年，但看著這漲幅家人已經(jīng)坐不住了——就在城北替李女士購置了一套2層的loft。

　　“今年，每平米已經(jīng)上漲了7千-1萬。”李女士介紹，但她并不覺得開心，匆忙“上車”帶來的噪音問題令她不勝其擾。

　　“旁邊是一個(gè)隧道，前面還有一條高鐵?！彼虏?，跟中介說的交通方便相比，帶來的日常噪音更令她時(shí)常感覺不舒服?！　翱墒钱?dāng)初是一天一個(gè)價(jià)，再挑挑揀揀就更貴了?！彼F(xiàn)在籌劃，既然買不起就先忍一段時(shí)間，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租著住。

　　■ 樓市新政大事記

　　●3月17日

　　北京版“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策空降，同時(shí)暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）；將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等。

　　●3月18日

　　北京市教委表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

　　●3月21日

　　北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至9.5折。

　　●3月22日

　　11家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停。

　　●3月22日

　　非京籍購房資格改成連續(xù)納稅60個(gè)月。

　　●3月23日

　　異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學(xué)。

　　●3月24日

　　北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

　　●3月25日

　　中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)被限制。

　　●3月26日晚間

　　北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）進(jìn)行監(jiān)管，其中對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住房限購的先河。

　　●3月28日

　　嚴(yán)禁中介一年內(nèi)買賣同一套房屋；北京市發(fā)改委要求，開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

　　●4月19日

　　六類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)禁改成住宅類產(chǎn)品銷售。

　　●4月28日

　　首套房貸利率回到基準(zhǔn)，二套房貸上浮20%。

　　新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，首套房重回基準(zhǔn)利率。北京部分銀行收緊房貸利率，二手房首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

　　●4月28日

　　司法拍賣房產(chǎn)，也納入限購范圍，競(jìng)拍人無購房資格將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　新京報(bào)記者 金彧 侯潤芳 張曉蘭 宓迪 王全浩

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