資料圖:在建商品房 中新社記者 呂明攝
本來是買來供子女上學(xué)的房子,卻在購房后因種種問題孩子無法就讀學(xué)校。連日來,重慶學(xué)區(qū)房糾紛頻頻發(fā)生。
說起學(xué)區(qū)房問題,重慶幾處樓盤業(yè)主表示既憤怒又無奈。家住重慶市九龍坡區(qū)宮和·西香郡業(yè)主稱,“買房時,開發(fā)商承諾小區(qū)孩子可以讀恒大小學(xué),但今年恒大小學(xué)突然通知不招西香郡的孩子了!開發(fā)商一直裝聾作啞,問題得不到解決”。
據(jù)了解,近日重慶多處樓盤的房地產(chǎn)商與業(yè)主因為學(xué)校未修建完畢、學(xué)校不再招收本樓盤業(yè)主子女等問題產(chǎn)生糾紛,不少購買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上爆料投訴。雖說各家樓盤提出過不同的解決方案,可業(yè)主們均表示對方案不滿意。
說好的學(xué)區(qū)房打了水漂
沖著孩子能免試讀重慶八中,2009年,李某買了沙區(qū)富洲新城的房子。
李某當(dāng)初與開發(fā)商簽訂購房合同時開發(fā)商明確承諾:“買了房子,只要是法定子女就能享受以后讀重慶八中的待遇,免試入學(xué)。”結(jié)果,前不久開發(fā)商告知李某,從2017年后業(yè)主子女不能再讀重慶八中了。
李某向《法制日報》記者出示的購房合同中約定:重慶八中富洲新城新校區(qū)預(yù)計2011年建成,李某的法定子女支付一定捐資助學(xué)費(fèi)用后,可免試就讀。
可直到現(xiàn)在,約定的新校區(qū)未建成。該房地產(chǎn)公司工作人員對此回應(yīng)說:“從今年開始,重慶八中要搬遷到渝北區(qū)去了,附近不再招收學(xué)生。”這位工作人員同時表示,富州新城會為今后需要上中學(xué)的業(yè)主子女協(xié)調(diào)到其他學(xué)校就讀。然而小區(qū)居民對此解決方案不買賬。
另有一案。家住北濱路北岸江山的唐某稱,自己當(dāng)初購買北岸江山,就是為了讓孩子能夠就讀新村國興小學(xué)。可購房后開發(fā)商卻通知唐某,小學(xué)還未建成。
“購買時候說的是學(xué)區(qū)房啊。”唐某不滿,“孩子在別的學(xué)校讀了兩年之后轉(zhuǎn)回來的,為轉(zhuǎn)回來一年還交了42000元贊助費(fèi),這還不包括其他費(fèi)用”。
據(jù)北岸江山售樓部工作人員介紹,他們不會主動向業(yè)主宣傳本樓盤為“學(xué)區(qū)房”。當(dāng)被問及業(yè)主子女能否在周圍學(xué)校就讀時,工作人員稱,樓盤周圍學(xué)校有公立的貓兒石小學(xué)與鴻恩寺實驗學(xué)校,不過該樓盤是否在這兩所學(xué)校的劃片范圍內(nèi),還要以學(xué)校開學(xué)前貼出的招生簡章為準(zhǔn)。
在記者追問工作人員新村國興小學(xué)是否是開發(fā)商承諾業(yè)主能夠就讀的學(xué)校時,工作人員告訴記者這是學(xué)校方面決定的,具體情況還需要找學(xué)校了解。關(guān)于收取業(yè)主贊助費(fèi)的事情,工作人員也稱是否需要繳納贊助費(fèi)是學(xué)校方面的決定,他們并不知情。
學(xué)區(qū)房成開發(fā)商宣傳噱頭
記者從富洲新城內(nèi)社區(qū)主任處了解到,李某在2009年與開發(fā)商簽訂的合同中,明確寫明子女能夠就讀重慶八中,但在開發(fā)商承諾的時間內(nèi)八中未修建完成,以后的合同中開發(fā)商便不再寫明此條了。
2月24日,沙坪壩區(qū)組織重慶八中、區(qū)教委等多個部門開會達(dá)成一致,決定2017年有升初中需求的業(yè)主子女,仍按合同繼續(xù)執(zhí)行入讀八中;新的解決方案未出臺前,今后業(yè)主子女也仍按合同執(zhí)行。3月9日,重慶八中和沙坪壩區(qū)教委的相關(guān)負(fù)責(zé)人來到富洲新城,承諾3年內(nèi)將“八中新校區(qū)”修建完畢。
這起糾紛雖然由教育局出面解決了,但記者隨后在教育部官方網(wǎng)站查到,2017年2月22日,教育部辦公廳新印發(fā)了《關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》,其中明確提出“多校劃片”政策。這一政策旨在將熱點中小學(xué)分散至每個片區(qū),確保各片區(qū)之間大致均衡;如果該所學(xué)校報名人數(shù)沒有超過其計劃招生數(shù),則照單全收;如果超過計劃招生數(shù),則采用電腦搖號的方式分配名額,未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計劃的學(xué)校。
采取“多校劃片”意味著,購買了學(xué)校附近學(xué)區(qū)房,并不一定能上那所學(xué)校。
成功維權(quán)取決成功舉證
眾所周知,業(yè)主與房產(chǎn)商產(chǎn)生糾紛不能解決時,業(yè)主只能通過打官司要求與房產(chǎn)商解除合同獲得賠償。能否成功維權(quán),取決于業(yè)主能否成功舉證。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
此條中所指的“相關(guān)設(shè)施”,是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”,但有關(guān)“學(xué)區(qū)房”內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定并不明確。
2016年2月1日起施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十八條規(guī)定:“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾?!睋?jù)此,西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授侯國躍認(rèn)為,“廣告主即發(fā)布廣告的房地產(chǎn)企業(yè),所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告時對升學(xué)等事項進(jìn)行承諾的行為本身就是違規(guī)行為,可能面臨工商等行政主管部門的行政處罰”。
侯國躍解釋,開發(fā)商的廣告宣傳內(nèi)容一般情況下不能視為合同的組成部分。按照行業(yè)慣例,開發(fā)商的廣告宣傳物料上一般均有免責(zé)性聲明如“……不構(gòu)成要約,……一切以商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”。
北京大成(重慶)律師事務(wù)所律師王雪梅稱,要求解除合同必須認(rèn)定開發(fā)商當(dāng)時的宣傳內(nèi)容具有確定性、具體性、特定化,并可以被明確的預(yù)期。宣傳和允諾應(yīng)當(dāng)對合同的定義和房屋的價格有重大的影響,業(yè)主才能要求解除合同。若開發(fā)商只是口頭宣傳和承諾學(xué)區(qū)房,則消費(fèi)者很難舉證,要認(rèn)定開發(fā)商虛假宣傳具有一定難度。
面臨違約,業(yè)主們往往遭遇取證難題,侯國躍和王雪梅共同給出的建議是:購房者如果對教育資源有特別考慮的,應(yīng)當(dāng)注意關(guān)注政府部門的相關(guān)規(guī)定;如果開發(fā)商有明確承諾,則建議購房者在買房時要求將其寫入合同。如不能寫入合同的,則至少應(yīng)當(dāng)保留相關(guān)證據(jù)(如承諾書、宣傳物料、現(xiàn)場沙盤照片、錄音等);就父母而言,望子成龍是合情合理的,但入讀名校并不等于就擁有可靠的未來,關(guān)鍵還是父母的引導(dǎo)和孩子自身的努力。故不要盲目追求“名校”,因材施教最重要。(記者吳曉鋒)
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