有分析師預(yù)計(jì)，四季度滬深兩市或現(xiàn)地產(chǎn)股賣殼潮

　　截至10月24日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)60家上市房企披露2016年三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，剔除數(shù)據(jù)公布不全的9家房企后，37家盈利，占比超過(guò)一半。值得一提的是，在上述60家房企中，16家扭虧，占比為26%；18家虧損，占比為30%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著北京“930”新政出臺(tái)，全國(guó)已有20多個(gè)城市出臺(tái)從嚴(yán)性調(diào)控政策，因此前三季部分房企盈利、銷售業(yè)績(jī)較好，但四季度市場(chǎng)銷售狀況將明顯下滑，部分房企將會(huì)減緩開(kāi)盤節(jié)奏，而前三季度搶收業(yè)績(jī)不佳的房企可能會(huì)降價(jià)促銷。

　　另有業(yè)內(nèi)分析師向本報(bào)記者表示，進(jìn)入四季度后，上市公司保殼、買殼動(dòng)作將加劇，土地投資回報(bào)率走低后，有土地的開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)開(kāi)發(fā)銷售來(lái)賺錢，其將會(huì)把殼資產(chǎn)賣給標(biāo)桿房企，屆時(shí)，滬深兩市或出現(xiàn)地產(chǎn)股賣殼潮。

　　三成房企預(yù)虧

　　從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看，在上述已有數(shù)據(jù)的54家上市房企中，32家呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，剩余22家凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑。而在已發(fā)布預(yù)告的60家房企中，三成虧損，七成盈利。

　　從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，截至2016年9月底，17家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比28%。

　　值得一提的是，大型房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的目前有3家；招商蛇口前三季度凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在55億元—57億元之間，目前暫列首位；榮盛發(fā)展凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)18.42億元-21.77億元，暫列第二位；濱江集團(tuán)預(yù)計(jì)以8.2億元-10.2億元位列第三位。

　　嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)有較好的盈利表現(xiàn)，這與前三季度房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績(jī)上行有關(guān)，尤其房?jī)r(jià)上漲后帶動(dòng)營(yíng)收和盈利水平有所提高。不過(guò)，對(duì)于轉(zhuǎn)型或重組中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于原本其項(xiàng)目布局就未跟得上市場(chǎng)節(jié)奏，加之轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)未貢獻(xiàn)利潤(rùn)，所以盈利能力不升反降，甚至虧損。

　　另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年以來(lái)，不但房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，銷售價(jià)格上漲，上市房企更是大量發(fā)行公司債，其融資成本相對(duì)較低，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用相對(duì)降低，尤其今年在售項(xiàng)目多是近三年所拿地塊，與現(xiàn)在土地市場(chǎng)拍出的高成本地塊相比，一旦價(jià)格有所提升，反映到毛利率水平上，就會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　另外，不可忽視的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，有16家房企扭虧，占比高達(dá)近20%。

　　個(gè)別房企靠賣股票扭虧

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，三季報(bào)預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度排在首位的是華聯(lián)控股，其以同比上漲27060%的業(yè)績(jī)扭虧，從凈利潤(rùn)虧損直至凈利潤(rùn)一躍至4.5億元-5.5億元之間。

　　然而，華聯(lián)控股的盈利并非房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售取得。

　　公開(kāi)資料顯示，華聯(lián)控股所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于深圳和杭州，且存量土地是早期取得，成本較低。目前公司除了華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)兩個(gè)城市更新項(xiàng)目，沒(méi)有更多的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)項(xiàng)目可在5年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。

　　不過(guò)，今年前三季度，公司在售房地產(chǎn)項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)屬于預(yù)售，尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。而其數(shù)億元的盈利則來(lái)自股權(quán)投資。

　　據(jù)記者翻閱其公告獲悉，2016年上半年，華聯(lián)控股通過(guò)大宗交易方式減持神州長(zhǎng)城部分股份，處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益約5.89億元。減持后，公司目前仍持有神州長(zhǎng)城A股約1.15億股，占其總股本的6.79%。此外，華聯(lián)控股計(jì)劃在2016年12月31日之前通過(guò)大宗交易的方式繼續(xù)減持?jǐn)?shù)量不超過(guò)2736萬(wàn)股神州長(zhǎng)城股份。

　　而對(duì)于給出扭虧的三季報(bào)盈利預(yù)告，華聯(lián)控股表示，公司計(jì)劃在報(bào)告期內(nèi)出售部分神州長(zhǎng)城股票，預(yù)期公司取得的投資收益將較上年同期有大幅度上升。

　　另外一個(gè)扭虧企業(yè)代表世紀(jì)星源則正處在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，今年前三季度，紀(jì)星源凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將在1.28億元-1.29億元之間。

　　對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)原因，世紀(jì)星源表示，因收購(gòu)“博世華”的重大資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)于2015年12月完成，本期新增合并“博世華”；同時(shí)，原預(yù)計(jì)2015年度內(nèi)有關(guān)“中環(huán)陽(yáng)光星苑”投資管理項(xiàng)目可以獲得不低于房地產(chǎn)項(xiàng)目平均利潤(rùn)水平的收益，因履約進(jìn)度推遲至2016年上半年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)。此外，公司在中報(bào)中提出要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，集中打造在新型清潔技術(shù)的工程服務(wù)、環(huán)保的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)、新能源有效使用領(lǐng)域中具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，雖然想盡辦法扭虧為盈，但10月初20多個(gè)城市頻發(fā)的調(diào)控政策仍將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期，鑒于此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，今年四季度，房企銷售將承壓。

　　四季度銷售承壓

　　10月份進(jìn)入中下旬以來(lái)，56個(gè)城市整體一、二手房環(huán)比雙雙下降，但一線城市的一手房成交仍小幅上升，北京甚至漲逾1.45倍；深圳在此輪930政策調(diào)控力度最強(qiáng)，但目前對(duì)成交的影響尚不明顯。此外，受調(diào)控力度較小的二線以及并無(wú)調(diào)控的三線，成交量下降幅度更大，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)下行的預(yù)期更敏感。

　　據(jù)交銀國(guó)際對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)二線城市考察報(bào)告顯示，在南京，根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目（南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城）工作人員估計(jì)，9月份一半以上的買家是非本地家庭或非住在項(xiàng)目同一個(gè)地區(qū)的南京家庭。雖然9月下旬南京收緊政策并沒(méi)有太大影響市場(chǎng)情緒，進(jìn)一步收緊二套房首付比例至高達(dá)80%確實(shí)打擊了投資需求。中國(guó)金茂亦將其即將推出項(xiàng)目的認(rèn)籌費(fèi)從9月份的人民幣50萬(wàn)元下調(diào)到只有人民幣20萬(wàn)元。

　　因此，交銀國(guó)際分析師謝騏聰認(rèn)為，南京嚴(yán)格的二套房首付要求，將會(huì)對(duì)投資需求和改善性需求產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?。由于缺乏可銷售的資源和銷售目標(biāo)已大致完成，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有迫切需要降低均價(jià)，但認(rèn)為明年將不會(huì)如2016年般容易，其挑戰(zhàn)來(lái)自最新政策帶來(lái)的市場(chǎng)情緒影響、均價(jià)增長(zhǎng)放緩和銷量下降。

　　謝騏聰還表示，投資需求正溢出至非核心城市，比如南京等城市非常嚴(yán)格的房貸政策（二套房的首付比例高達(dá)70%-80%）將驅(qū)走一些投資需求，并溢流到附近沒(méi)有緊縮政策的城市。

　　在投資需求轉(zhuǎn)變后，非核心二線城市和三線城市的需求可能會(huì)于四季度余下的時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)突出。

　　不過(guò)，另有分析師向本報(bào)記者表示，整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商四季度將多數(shù)壓力比較大，尤其庫(kù)存相對(duì)保持高位的城市，開(kāi)發(fā)商若此前未搶收業(yè)績(jī)，四季度或有降價(jià)促銷的舉措。

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