來(lái)自北京的業(yè)主劉某在海南省樂(lè)東縣購(gòu)買了一套商品房,開(kāi)發(fā)商交房后,未按合同約定及時(shí)為劉某辦理房產(chǎn)證。9月19日,記者了解到,近日,海南省第二中級(jí)人民法院對(duì)該案作出終審判決,海南某發(fā)展置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱置業(yè)公司)應(yīng)支付劉某違約金46052.25元。
2013年5月20日,劉某與置業(yè)公司簽訂《樂(lè)東縣商品房買賣合同》,購(gòu)買位于樂(lè)東縣九所鎮(zhèn)某開(kāi)發(fā)區(qū)的一套商品房,并支付房款總額81萬(wàn)余元。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋交付之日起360日內(nèi)為買受人辦理房屋權(quán)屬證書(shū),買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證件資料。12月28日,置業(yè)公司交房給劉某居住使用后,未向劉某交付該房的房屋權(quán)屬證書(shū),也未通知其提供辦證所需證件材料。
2015年10月20日,因置業(yè)公司2年未辦理房產(chǎn)證,劉某提起訴訟,請(qǐng)求法院解除合同,判令置業(yè)公司支付逾期辦證的違約金7萬(wàn)余元,得到了一審法院的支持。
宣判后,置業(yè)公司不服,向海南二中院提起上訴,請(qǐng)求撤銷一審判決。二審中,置業(yè)公司提交了三份新證據(jù),即房權(quán)證、辦證聯(lián)發(fā)票、完稅證明。
海南二中院經(jīng)審理查明,置業(yè)公司交房后,已代為繳納相關(guān)稅費(fèi),2015年12月10日,樂(lè)東縣政府向劉某頒發(fā)了涉案房屋的房權(quán)證,將該房屋的所有權(quán)登記在劉某名下。2015年9月25日至11月30日,由于稅費(fèi)系統(tǒng)升級(jí),樂(lè)東縣地方稅務(wù)局無(wú)法及時(shí)打印出備注帶有房屋地址等信息的完稅證明。
海南二中院認(rèn)為,置業(yè)公司在無(wú)合法事由的情況下,逾期辦證屬于違約行為。逾期辦證時(shí)間從2014年12月29日至2015年12月10日,從中扣除政府稅務(wù)系統(tǒng)升級(jí)的時(shí)間,實(shí)際違約270天,違約金按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。海南二中院遂撤銷一審判決,判令置業(yè)公司支付違約金46052.25元給劉某。
以案釋法:商品房買賣合同為何不能解除?
按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十九條的規(guī)定:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!?/p>
根據(jù)合同約定及法律規(guī)定,置業(yè)公司代為辦理該房屋所有權(quán)登記的屆滿期限應(yīng)為2014年12月28日。如果因?yàn)橹脴I(yè)公司的原因?qū)е略?015年12月28日內(nèi)無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。置業(yè)公司已在2015年12月10日代為劉某辦理了房屋所有權(quán)登記,因此,合同解除期限尚未屆滿,合同解除條件尚未成就。雙方已依約實(shí)際履行了合同,置業(yè)公司并未構(gòu)成根本違約,不具備合同解除之法定條件,劉某與置業(yè)公司簽訂的合同不應(yīng)當(dāng)解除。
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