蜂擁而至的民間借貸

　　股東撤資，銀行斷貸的情況下，董事長涉嫌繞過其他股東，私下以公司名義高息集資1.5億多元

　　錢亞軍沒想到的是，危機(jī)正是從貸款開始。

　　他說，2013年下半年，福泰家居城運(yùn)作半年，迫切需要投入更多資金。但是，2012年下半年以來，受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，銀行陸續(xù)出現(xiàn)收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的情況。

　　上饒銀行直接關(guān)閉了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的大門。

　　銀行“斷貸”之后，當(dāng)初一起合伙的其他股東，因?yàn)椴煌忮X亞軍的管理方式和投資策略，紛紛撤股。

　　2013年初，王永增因?yàn)椤皥?jiān)決不參與該項(xiàng)目(福泰家居城)的合作”，而選擇退出家居城項(xiàng)目。隨后，他與錢亞軍發(fā)生嚴(yán)重分歧，就連福泰商業(yè)廣場也徹底不管。

　　“那之后其他股東再?zèng)]有拿錢進(jìn)來?！卞X亞軍說。

　　錢亞軍將目光投向了在德興正“火熱的”民間融資。

　　“很‘瘋狂’，基本不用什么擔(dān)保協(xié)議，直接借貸?！钡屡d周華會(huì)計(jì)師事務(wù)所所長吳周華告訴新京報(bào)記者，這一時(shí)期的民間資金有很大一部分流向了房地產(chǎn)市場。

　　2014年1月2日，吳周華向朋友募集到2200萬元，借給錢亞軍，月利息4%，期限半年。

　　一份來源于錢亞軍的“民間借貸明細(xì)表”顯示，從2013年下半年，至2014年8月，1年的時(shí)間，錢亞軍向30多位民間人士融資，合計(jì)1.5億多元。

　　這其中，多數(shù)借款利率為4分，部分高達(dá)5分，甚至有1000萬的借款利率達(dá)到了6分。每個(gè)月，錢亞軍僅支付民間融資的利息，就達(dá)641.9萬。

　　王永增說，這些高息民間集資他和其他股東并不知情。錢亞軍在未召開董事會(huì)和股東會(huì)的情況下，瞞著其他股東，以公司的名義，高息集資借貸1.5億多元。

　　王永增至今仍不相信，錢亞軍把這1.5億多資金用在了公司，因?yàn)檫@筆資金沒有在公司賬面體現(xiàn)過。

　　福泰公司會(huì)計(jì)董姓女士向新京報(bào)記者表示，確實(shí)沒見過這些錢，資金沒有走公司財(cái)務(wù)流水賬。

　　錢亞軍后來解釋，這部分資金一部分直接用來還賬、支付利息，一部分直接支付了公司運(yùn)作中各種投入。

　　王永增認(rèn)為，錢亞軍私自向民間集資，又將集資款挪到別處，致使福泰公司陷入窘境，最終徹底停止運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　他后來向德興市公安局舉報(bào)，“錢亞軍涉嫌侵占公司財(cái)產(chǎn)、非法集資、私刻公章”。

　　無人接盤“失去最后稻草”

　　2014年是德興樓市行情最差的一年，原有意打包購買福泰項(xiàng)目的公司反悔，債主圍堵了公司大門

　　錢亞軍對(duì)新京報(bào)記者稱，他起初對(duì)償還這批借款“胸有成竹”。

　　2014年2月，福泰家居城的商業(yè)綜合體已簽訂合同，打包出售給德興市聚隆經(jīng)營管理有限公司，原價(jià)估值1.9億左右，打包銷售價(jià)1.35億元，分期支付。

　　“如果能拿到這筆錢，讓我還完債務(wù)，剩余的支付工程款，危機(jī)肯定能夠化解?！卞X亞軍說。

　　但錢亞軍所說的“最后一根稻草”也失去了。2014年年初，原有意打包收購項(xiàng)目的公司反悔。

　　當(dāng)時(shí)德興市的樓市已出現(xiàn)頹勢。

　　此前幾年，受國家相關(guān)部門出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的政策影響，全國大中城市陸續(xù)出臺(tái)“限購令”。

　　德興市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士曾告訴新京報(bào)記者，當(dāng)時(shí)雖然德興沒有出臺(tái)“限購令”，但是相關(guān)銀行證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的限制貸款等政策最終還是波及到了德興。到了2014年，德興市投資性買房大幅下滑，房地產(chǎn)市場幾乎“跌入谷底”。

　　“2014年是德興歷史上賣得最差的一年。”他說。

　　由于德興聚隆公司的反悔，福泰公司資產(chǎn)再次面臨無人接盤，敏感的民間借貸者馬上圍堵住福泰的大門。

　　2014年8月初，吳周華“提前覺察出不對(duì)勁”。

　　2014年7月，吳周華的2200萬借款到期，但他未如約收到剩余的1900萬還款，立即去錢亞軍辦公室詢問。

　　隨著時(shí)間推移，上門要債的人越來越多。吳周華決定，必須趕緊解決自己的那筆債務(wù)問題。

　　2014年8月8日，吳周華跟錢亞軍簽訂“債權(quán)轉(zhuǎn)購協(xié)議”，“以1300萬元購買福泰商業(yè)廣場商住樓一層26間商鋪的方式結(jié)算1300萬的到期借款”。

　　兩天后，德興市第一場房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。德興市另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“嘉藝尚品”開發(fā)商跑路，債權(quán)人圍堵了政府。

　　“嘉藝尚品那邊一爆發(fā)，福泰也撐不住?！卞X亞軍說，他被債權(quán)人圍堵在辦公室，甚至有債權(quán)人吃住在他的辦公室。

　　“他還挨了打。”知情人士告訴新京報(bào)記者。

　　王永增也沒有幸免，他曾在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后回過一次德興，剛到達(dá)酒店，就有人圍上了他從寧波開過來的車子。

　　“錢亞軍非法集資1.5億多元是犯法的?！蓖跤涝稣f，他對(duì)這些借貸并不知情，他懷疑錢亞軍在爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)后集資，“他做好潛逃準(zhǔn)備”。

　　據(jù)德興市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人講述，“為了維穩(wěn)，避免爆發(fā)群體性事件”，德興市政府很快便成立了針對(duì)嘉藝尚品和福泰公司債務(wù)危機(jī)的“幫助協(xié)調(diào)處置領(lǐng)導(dǎo)小組”。

　　2014年11月10日，福泰債務(wù)危機(jī)爆發(fā)3個(gè)月后，福泰公司在德興市政府工作網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于用房產(chǎn)抵償債務(wù)實(shí)施方案》。

　　根據(jù)會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)，當(dāng)時(shí)，福泰公司三個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)合計(jì)為6.685億元；債務(wù)合計(jì)為5.60億元，包括1.492億民間借貸、0.483億銀行貸款和工程款等。

　　當(dāng)時(shí)的處置方案是，從2014年11月20日至30日，債權(quán)人按要求辦理債權(quán)轉(zhuǎn)購手續(xù)。而抵償具體方案是，債權(quán)人原則上住宅按9.5折、商鋪按9折進(jìn)行辦理。

　　錢亞軍說，目前，所有債務(wù)已經(jīng)處置80%。

　　一張“福泰公司債務(wù)抵房款統(tǒng)計(jì)總表”顯示，截至2014年11月13日，包括福泰商業(yè)廣場、家居城、福蘭克公司在內(nèi)的房產(chǎn)約5.87億元被抵償債務(wù)。

　　錢亞軍認(rèn)為，如果沒有政府出手幫助他用房子抵償債務(wù)，在房地產(chǎn)市場最為疲軟的2014年下半年，他很難靠自己以這樣的價(jià)格消化掉這么多房子。

　　錢亞軍說，公司所剩資產(chǎn)約為7000萬左右。但因?yàn)楣疽呀?jīng)停止運(yùn)營，這筆資金每天都在縮水。

　　但這個(gè)方案王永增并不認(rèn)可。他認(rèn)為，錢亞軍涉嫌非法集資造成公司這個(gè)局面。房產(chǎn)被債主瓜分后，留給股東的也只是房產(chǎn)，而他想要回自己投入的2000多萬元現(xiàn)金。

　　“福泰敗在了老錢的手里?！毙熘居赂袊@：“民間借貸那么高的利息，就是在那塊地上挖金子，也挖不出來那么多錢。”

　　緊急去庫存

　　“福泰和嘉藝尚品倒下后，德興的房價(jià)有一個(gè)小回落?！钡屡d市住宅均價(jià)每平米從5000元左右跌至4000元左右

　　以福泰為代表的房地產(chǎn)項(xiàng)目停擺，整個(gè)德興的地價(jià)和房價(jià)都應(yīng)聲而落。

　　據(jù)德興多位房地產(chǎn)開發(fā)商講述，從2014年至今，德興沒有再向房地產(chǎn)開發(fā)商拍出一塊土地。目前在德興運(yùn)作的樓盤，全部是2013年之前的項(xiàng)目。

　　來自上饒市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014~2015年，上饒市的庫存量達(dá)到了23個(gè)月。此時(shí)，全國三四線城市住宅庫存去化時(shí)間最高的是30多個(gè)月。

　　上饒市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人王文(化名)對(duì)新京報(bào)記者表示，去化時(shí)間比較科學(xué)的區(qū)間是5~10個(gè)月。德興市的庫存也早已超過了這個(gè)合理區(qū)間。

　　“福泰和嘉藝尚品倒下后，就像戳破了一個(gè)小泡沫，德興的房價(jià)有一個(gè)小回落?！钡屡d市一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴新京報(bào)記者，德興市住宅均價(jià)一度從5000元左右跌至4000元左右/平米。

　　一個(gè)在2013年以1.3億左右拿到土地的開發(fā)商，至今沒有動(dòng)工。他曾支付一半土地款，剩余的至今沒有支付。

　　“這是正常的，三四線城市必須盡快結(jié)束盲目開發(fā)、不正規(guī)開發(fā)的局面，回歸科學(xué)發(fā)展的新常態(tài)?！?月20日，王文告訴新京報(bào)記者，近兩年，類似德興的問題在整個(gè)上饒市層出不窮，房地產(chǎn)開發(fā)商跑路的消息在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)不算新聞，爛尾的樓盤在一些地區(qū)隨處可見。

　　王文說，去年，上饒市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)起草了“去庫存21條”，提議政府鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房、加大購房補(bǔ)貼(購房每平米補(bǔ)貼150元)和財(cái)稅補(bǔ)貼力度、加大住房公積金支持力度。目前，上饒市政府已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策。

　　“福泰等房地產(chǎn)公司，可以說是犧牲品，但是反過來說，這些開發(fā)商也應(yīng)該反思，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還持續(xù)過熱，最終會(huì)在過度膨脹中爆破。那樣，悲劇的可能是更多人?！蓖跷恼f。（記者孫瑞麗）

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