二手房“營改增”稅負基本不變

　　“營改增”實施方案發(fā)布 5月1日起實施 二手房增值稅暫由地稅局征收

　　“營改增”后，個人間的二手房買賣究竟該如何繳稅？負擔會不會增重？繼承的房產(chǎn)要不要繳增值稅？市民們關(guān)心的這些問題，終于有了答案。

　　財政部、國稅總局昨天發(fā)布通知，披露“營改增”的具體實施方案。具體到北京，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。業(yè)內(nèi)專家表示，從稅額上來說，和此前的營業(yè)稅基本無變化。

　　北上廣深

　　非普宅繳差額增值稅

　　在關(guān)于個人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅方案中，兩部門延續(xù)了此前契稅調(diào)整時的“區(qū)別對待”政策，將方案分為一線城市和非一線城市。

　　其中，包括北京、上海、廣州和深圳在內(nèi)的四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　而除了此四個城市之外的非一線地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　也就是說，相比于非一線城市，四個一線城市的個人業(yè)主在將滿2年的非普宅對外銷售時，需要繳納差額增值稅。

　　具體到北京，目前對普通住宅的認定標準有兩項，必須同時滿足：

　　從面積上來說，是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實際成交價格原則上應(yīng)當?shù)陀谒趨^(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

　　從價格上看，按區(qū)域細分為幾個檔次：五環(huán)內(nèi)單價39600元、總價468萬元，五環(huán)到六環(huán)單價31680元、總價374萬元，六環(huán)外單價23760元、總價281萬元，只要購房人所購買的房屋不超過總價或者單價中的一個標準，就可以被認定為普宅。

　　“營改增”后稅負基本無變化

　　記者對比后發(fā)現(xiàn)，此次公布的個人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營業(yè)稅稅率基本相同。

　　目前，個人二手房交易的營業(yè)稅綜合稅率為5.5%，其中營業(yè)稅稅率為5%，其他0.5%則是城建稅、教育費附加等附加稅。而試點增值稅后，征收率為5%，同樣有0.5%的城建稅、教育費附加等附加稅。從稅率上看，“營改增”前后完全相同。同時，過去滿2年以上普宅就可免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中。

　　對此，中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授施正文告訴記者，選擇采用這種不增不減的“平移”方案，更多的是考慮到過渡時期的市場穩(wěn)定性?！白匀患{稅人的涉及范圍很廣泛，如果采用一般納稅人的抵扣法來征稅，不僅不利于普通個人稅負的穩(wěn)定，而且從征管角度看，對于稅務(wù)部門的征管能力考驗巨大，按照現(xiàn)有的征管人員計算，短期內(nèi)難以實現(xiàn)?！?/p>

　　二手房市場將維持穩(wěn)定

　　按照簡易計稅方法計算，增值稅的應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額=銷售額(不含稅)×征收率。

　　以一套300萬元的房產(chǎn)為例，在不考慮附加稅的前提下，如果房屋未滿2年，“營改增”后需要繳納的增值稅為300×5%=15萬元；如果是滿2年的非普宅，假設(shè)增值額為100萬元，則“營改增”后需要繳納的增值稅為100×5%=5萬元。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看做是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

　　“在這一時間點出臺增值稅征收細則，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。增值稅細則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也的確有些機構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌，現(xiàn)在細則公布了，可以說各市場各方吃了定心丸，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用?！?/p>

　　目前，在北京的二手房市場中，盡管營業(yè)稅理論上是由二手房的賣家繳納，但在實際交易中基本都轉(zhuǎn)嫁給了買房人?！盃I改增”之后會不會也如此？胡景暉告訴記者，在他個人看來，在目前的市場供求格局不發(fā)生變化的情況下，營業(yè)稅改增值稅后，增值稅被轉(zhuǎn)嫁給購房人的格局也不會變。

　　二手房增值稅暫由地稅局征收

　　財政部和國稅總局在實施方案中明確，納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

　　方案中強調(diào)，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。

　　同時，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：首先，按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定；其次，按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定；最后，按照組成計稅價格確定。其中，不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

　　繼承房產(chǎn)等免征增值稅

　　對于涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，實施方案明確提出，在試點期間免征增值稅。

　　具體地說，家庭財產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　開發(fā)商可抵扣土地出讓金

　　除了針對個人房屋轉(zhuǎn)讓的“營改增”實施細節(jié)外，在兩部門公布的方案中，也對開發(fā)商銷售房屋的增值稅抵扣作出了具體安排。

　　方案提出，除了《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)老項目、且選擇簡易計稅方法的之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。如果是小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

　　“‘營改增’后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%，比過去營業(yè)稅稅率有大幅提高，所以，為了保證整體行業(yè)的稅負水平不增，在抵扣項中考慮進了占開發(fā)成本較大的土地出讓價款?！笔┱母嬖V記者，具體到不同城市，開發(fā)商“營改增”之后的稅費水平應(yīng)該有增有降。一般而言，一線城市的開發(fā)項目，由于開發(fā)商的售價高，增值率高，所以相比于三四線城市的開發(fā)項目，所承擔的稅費也會高一些。

　　“當然，目前的稅率都是試點時期的過渡性辦法。”施正文提出，算上個人二手房交易的5%征收率，目前增值稅有3%、5%、6%、11%、17%五個稅率，稅率檔次過多。而且，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展的融合，邊界區(qū)分日益復(fù)雜，未來在抵扣項計算時也會越來越復(fù)雜，“所以，從長遠看，隨著增值稅稅法的推進，立法之后可能還會做出適當調(diào)整。”

　　相關(guān)

　　“營改增”后其他免征增值稅項目

　　“營改增”開始實施后，其他免征增值稅的項目包括：

　　1.托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)，在規(guī)定批準的收費標準以內(nèi)收取的教育費、保育費。但超過規(guī)定收費標準的收費，以開辦實驗班、特色班和興趣班等為由另外收取的費用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費、支教費等超過規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。

　　2.婚姻介紹服務(wù)。

　　3.殯葬服務(wù)。

　　4.從事學(xué)歷教育的學(xué)校提供的教育服務(wù)。

　　5.紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務(wù)取得的第一道門票收入。

　　6.個人銷售自建自用住房。

　　7.個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)。

　　8.保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費收入。一年期以上人身保險，是指保險期間為一年期及以上返還本利的人壽保險、養(yǎng)老年金保險，以及保險期間為一年期及以上的健康保險。

　　9.香港市場投資者(包括單位和個人)通過滬港通買賣上海證券交易所上市A股。

　　10.明年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級及以上黨政部門和科協(xié)開展科普活動的門票收入。科普單位是指科技館、自然博物館，對公眾開放的天文館(站、臺)、氣象臺(站)、地震臺(站)，以及高等院校、科研機構(gòu)對公眾開放的科普基地。

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