成交回暖,帶出了土地市場(chǎng)的火熱。“成交樓板價(jià)與周邊市場(chǎng)的產(chǎn)品成交價(jià)格相比,已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)新高度?!碧┖碳瘓F(tuán)華東區(qū)域投資總監(jiān)王顯巍認(rèn)為,上海土地市場(chǎng)進(jìn)入了火熱的階段。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,4月份上海土地價(jià)格溢價(jià)61.69%,而今年前三月平均溢價(jià)不到10%。如大名城以總價(jià)50.76億元摘下唐鎮(zhèn)2幅宅地,平均溢價(jià)率68%;碧桂園6.0755億元奪得嘉定徐行鎮(zhèn)6.3萬(wàn)方純宅地,溢價(jià)率62%。土地溢價(jià)率大漲,直接推高了樓面價(jià)。
據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,五一小長(zhǎng)假(2015年5月1日-5月3日)上海商品住宅成交7.20萬(wàn)平方米,同比上漲181.31%;此前的4月份,上海商品住宅成交124.2萬(wàn)平方米,超過(guò)去年四季度月度平均值,并創(chuàng)下自2010年以來(lái)的4月同期新高。
成交增長(zhǎng),給房企增加了拿地的信心。今年3月20日,華潤(rùn)置地和華發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以70.52億元競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊。據(jù)測(cè)算,該地塊樓面價(jià)為34871元/平方米,但將無(wú)償配建的幼兒園、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、保障房等進(jìn)行測(cè)算,可售住宅部分樓面價(jià)已超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。
普通宅地由于供求矛盾巨大,房企爭(zhēng)奪激烈,地價(jià)上漲速度明顯快于房?jī)r(jià),在京滬土地拍賣(mài)市場(chǎng)尤其常見(jiàn)。
克而瑞研究中心一份研報(bào)顯示,春節(jié)過(guò)后,一、二線(xiàn)城市土地成交總值大幅增長(zhǎng)。其中,一線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額203億元,環(huán)比上升22%;二線(xiàn)城市成交金額256億元,環(huán)比增加33%;三四線(xiàn)城市則同環(huán)比雙雙回落,分別下跌了10%和32%。
踴躍搶地的,除了全國(guó)品牌房企,區(qū)域房企也不甘示弱。例如四川當(dāng)?shù)氐乃{(lán)潤(rùn)地產(chǎn),今年拿下的春熙路地塊,雖是零溢價(jià)成交,但創(chuàng)下了成都自2007年以來(lái)的單價(jià)地王。此外,該公司還獲得了青羊區(qū)二環(huán)西嶺路和人民南路兩宗商業(yè)地塊。其中人民南路地塊溢價(jià)率高達(dá)176%,成交樓板價(jià)達(dá)15600元/平方米。
上海中原研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示,在市場(chǎng)已經(jīng)回暖的背景下,供應(yīng)稀缺的宅地,地價(jià)進(jìn)一步上漲勢(shì)不可擋。德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟稱(chēng),樓市回升,地主政府有動(dòng)力增加土地的供應(yīng)數(shù)量,房企也容易高溢價(jià)拿地,5月份土地出讓金很可能水漲船高。此外,上海一些土地儲(chǔ)備不足的房企也會(huì)加快土地儲(chǔ)備量,以保證企業(yè)后續(xù)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
值得關(guān)注的是,克而瑞最新發(fā)布的《A股房企財(cái)務(wù)指標(biāo)TOP20榜單》顯示,因?yàn)榉績(jī)r(jià)下行調(diào)整、綜合成本上揚(yáng),2014年A股135家房企(注)毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個(gè)百分點(diǎn)和1.57個(gè)百分點(diǎn)。入圍凈利率TOP20榜單的,基本都是多元化經(jīng)營(yíng)的中小房企。
出于分?jǐn)偡科箝_(kāi)發(fā)成本與業(yè)績(jī)壓力,房企不得不繼續(xù)增持土地,但拿地模式正在轉(zhuǎn)變。
一個(gè)主流的方式是,房企聯(lián)合體拿地增加。這在寸土寸金的北京尤為明顯,例如今年1月,華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元的總價(jià)摘得北京豐臺(tái)區(qū)地塊;龍湖首開(kāi)聯(lián)合體拿下朝陽(yáng)區(qū)地塊。3月份上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)土地出讓?zhuān)瑢?shí)際競(jìng)拍的僅有2家,均是央企+國(guó)企組合。4月1日,中國(guó)電建地產(chǎn)與深圳兩家企業(yè)組成的聯(lián)合體以20.12億元摘得上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)陳春路一號(hào)A-1宅地,樓板價(jià)17227元/平方米,溢價(jià)72%。
由于一線(xiàn)城市地價(jià)偏高,大體量地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力要求較高,聯(lián)合拿地漸漸成為趨勢(shì),不僅僅是在資金上的聯(lián)合,也是房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
綠地模式有所不同。綠地常與資產(chǎn)公司合作拿地,或者在一個(gè)區(qū)域深耕,連續(xù)拿地。5月6日上午,綠地集團(tuán)以2.3056億元底價(jià)取得奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)16-01區(qū)域地塊,樓面價(jià)僅2982元/平方米。這種郊區(qū)商業(yè)地塊一般房企不太感興趣,故地價(jià)較低。目前綠地已經(jīng)在奉賢開(kāi)發(fā)10個(gè)項(xiàng)目。
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