時(shí)隔多年，MBS(住房抵押貸款支持證券)重新出現(xiàn)在公眾視野，這項(xiàng)看似能為銀行盤(pán)活更多存量資金的政策給樓市復(fù)蘇帶來(lái)了無(wú)限潛能。

　　央行、銀監(jiān)會(huì)此前聯(lián)合發(fā)布通知，提出要增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，明確鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，央行9·30新政后，目前已有幾家銀行加快了籌備相關(guān)發(fā)行工作。此外，多家銀行在MBS的研究、發(fā)行領(lǐng)域也開(kāi)始投入更多精力。

　　不過(guò)不少銀行業(yè)人士坦言，由于國(guó)內(nèi)缺乏做大MBS的相應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，目前銀行發(fā)行MBS只能停留在小規(guī)模的嘗試階段，如要借此實(shí)現(xiàn)增加住房貸款發(fā)放的功能，則須后續(xù)相關(guān)機(jī)制的建立以及更多實(shí)際利好政策出臺(tái)。

　　短期難見(jiàn)利好

　　相較于以往在信貸方面的政策，此次央行9·30新政從資金供給的角度，為金融機(jī)構(gòu)籌集按揭資金、盤(pán)活存量房貸資金、擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源提供了解決方案，手段包括MBS以及REITs、中票等。

　　“實(shí)際上，我們銀行內(nèi)部對(duì)MBS一直在研究，也做過(guò)相應(yīng)的發(fā)行方案，但因?yàn)橹皇亲鳛槲覀內(nèi)a(chǎn)品鏈上的一小部分，規(guī)模并不大?！蹦彻煞葜沏y行投行部負(fù)責(zé)人告訴記者，此次9·30新政之后，對(duì)MBS的研究發(fā)行將會(huì)提速。

　　具體而言，MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來(lái)，形成一個(gè)抵押貸款的資金池，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對(duì)該證券進(jìn)行擔(dān)保。發(fā)行券商會(huì)將抵押集合體所產(chǎn)生的本金與利息轉(zhuǎn)移支付給MBS的投資者。

　　在9·30新政出臺(tái)后，有媒體報(bào)道，交通銀行擬發(fā)行個(gè)人住宅抵押貸款支持證券(RMBS)。對(duì)此，交行相關(guān)人士告訴記者，交行此前對(duì)RMBS一直有研究，即使準(zhǔn)備發(fā)行相關(guān)證券產(chǎn)品也是出于自身需求，與央行新政關(guān)系不大。

　　此外，記者也咨詢了四大國(guó)有銀行及多家股份制銀行，部分房貸投放量多的國(guó)有銀行和商業(yè)銀行都表示有興趣，但還沒(méi)有開(kāi)展相關(guān)動(dòng)作。

　　“不過(guò)作為我們銀行來(lái)說(shuō)，推動(dòng)MBS的動(dòng)力是收益，如果收益達(dá)不到，又存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的話，這類業(yè)務(wù)很難做大規(guī)模。”上述股份制銀行投行部負(fù)責(zé)人指出。

　　招商證券分析師丁文表示，從此前國(guó)內(nèi)已發(fā)行的MBS產(chǎn)品來(lái)看，發(fā)行利率一般會(huì)在5.8%-6.5%之間。與房貸利率水平相比，這一發(fā)行價(jià)格對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)收益并不理想，如果計(jì)入發(fā)行成本甚至還可能“虧本”。

　　易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，央行此次提出的MBS等方式均有利于拓寬銀行業(yè)房貸資金的來(lái)源，但短期內(nèi)很難體現(xiàn)效果，同時(shí)MBS等措施也很難降低銀行資金來(lái)源成本高的問(wèn)題。就四季度來(lái)看，無(wú)法有效為增加住房信用投放提供幫助。

　　“央行的做法其實(shí)是給銀行畫(huà)出了一個(gè)餅，實(shí)際利好作用并不大。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，從目前來(lái)看，政府部門(mén)希望能通過(guò)降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，甚至直接提振市場(chǎng)成交，但是由于銀行信貸規(guī)模本身就有限，利率打折后投放房貸的動(dòng)力不足，因此政府部門(mén)就給出了這樣的方式，“這一政策的信號(hào)意義會(huì)更強(qiáng)?！?/p>

　　此前有媒體稱，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行存量房貸資產(chǎn)約為10.7萬(wàn)億元，因此有10萬(wàn)億房貸余額可被證券化。但業(yè)內(nèi)分析人士坦言，在吸取美國(guó)“兩房銀行”破產(chǎn)教訓(xùn)后，房貸資產(chǎn)不可能無(wú)限度證券化，只有其中的優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)可以證券化，這一占比通常不到總量的一半。而對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而言，目前處于MBS的起步階段，國(guó)內(nèi)存量房貸資產(chǎn)最多有10%，也就是1萬(wàn)億元可以進(jìn)行證券化。

　　走上正軌需8-10年

　　“住房貸款資產(chǎn)證券化是個(gè)趨勢(shì)，雖然在政策層面上央行及銀監(jiān)會(huì)愿意推動(dòng)，但其市場(chǎng)機(jī)制、運(yùn)作模式還有待建立和完善。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，要盤(pán)活存量市場(chǎng)，需要有配套措施，以解決規(guī)模問(wèn)題。

　　實(shí)際上，MBS最早在上世紀(jì)60年代的美國(guó)出現(xiàn)。在80年代美國(guó)MBS業(yè)務(wù)獲得快速發(fā)展時(shí)，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長(zhǎng)至2007年的9.3萬(wàn)億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進(jìn)了美國(guó)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不過(guò)美國(guó)的次貸危機(jī)也由此而生。

　　2005年，央行就曾宣布MBS試點(diǎn)正式啟動(dòng)。當(dāng)年12月，由建行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的國(guó)內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)。但由于監(jiān)管部門(mén)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)教訓(xùn)心存擔(dān)憂，所以，2008年后，包括MBS在內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)陷入停滯狀態(tài)。

　　“政府部門(mén)及部分銀行對(duì)MBS等金融創(chuàng)新下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)一直非常謹(jǐn)慎，加之市場(chǎng)環(huán)境不成熟，因此過(guò)去的信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)主要是對(duì)公企業(yè)貸款，市場(chǎng)上很少有按揭貸款、消費(fèi)貸款證券化產(chǎn)品?！标悇Σū硎?。

　　今年7月，郵儲(chǔ)銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行，規(guī)模為68.14億元。從發(fā)行結(jié)果看，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標(biāo)區(qū)間的上限，說(shuō)明當(dāng)時(shí)投標(biāo)認(rèn)購(gòu)的情況不是很理想。

　　多位銀行業(yè)分析師強(qiáng)調(diào)，MBS之所以沒(méi)有在國(guó)內(nèi)發(fā)展起來(lái)，一方面的原因是政府部門(mén)缺乏政策支持，對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品監(jiān)管較嚴(yán)，因此市場(chǎng)交易活躍度很低，另外一方面則是缺乏做大MBS交易的市場(chǎng)機(jī)制、運(yùn)作模式和金融平臺(tái)機(jī)構(gòu)。

　　“郵儲(chǔ)銀行發(fā)行的產(chǎn)品，只是一個(gè)單一銀行的嘗試。按照一般的規(guī)律，中國(guó)的MBS從政策出臺(tái)到實(shí)施細(xì)則，再到有專門(mén)操作的企業(yè)主體及平臺(tái)，至少需要8-10年很難走上正軌?！倍∽骊疟硎?。

　　“首先這一政策下的政府審批機(jī)制就沒(méi)有落地?！标悇Σū硎?，此前業(yè)內(nèi)盛傳信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)行將實(shí)行備案制，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將極大地提高信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行進(jìn)度，但實(shí)際上，截至目前備案制仍未落地。

　　陳劍波還告訴記者，自國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)重啟信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)以來(lái)，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的信貸資產(chǎn)支持證券多集中于短期限產(chǎn)品，對(duì)于大量存在于銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的長(zhǎng)期限貸款則涉及較少，因此MBS這類長(zhǎng)久期產(chǎn)品也缺乏相應(yīng)的定價(jià)機(jī)制。

　　“房貸資產(chǎn)支持證券期限較長(zhǎng)，如果利率達(dá)不到投資者的預(yù)期，那就會(huì)遇到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題。”招商銀行投資顧問(wèn)李敏告訴記者，目前銀行發(fā)行的一些中短期產(chǎn)品利率基本都能達(dá)到5%以上，已經(jīng)基本可以滿足市場(chǎng)需要，因此RMBS的收益回報(bào)只有做得更高才能找到市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)多位分析人士則表示，房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去10年可以說(shuō)是野蠻生長(zhǎng)的繁榮期，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，行業(yè)發(fā)展的秩序性并沒(méi)有得到進(jìn)一步明確規(guī)范，在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏對(duì)違約率、貸款提前償還率等參數(shù)的合理約定，而這則是MBS在實(shí)際操作中可能存在的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。

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