樓市供需失衡，庫存超500萬平方米，去庫存需4年，二手房現(xiàn)拋售潮

　　保定樓市真相：高庫存或致“空城”隱憂

　　“保定政治副中心”帶來的“虛火”正在慢慢褪去。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者在保定調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保定房地產(chǎn)市場已陷入低潮，大多新盤處于封盤停售狀態(tài)。此外，據(jù)當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，保定二手房交易市場也出現(xiàn)了較大的價格波動。其舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不愿意賣，現(xiàn)在已經(jīng)主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。

　　同時，保定房地產(chǎn)市場高達(dá)510萬平方米的庫存量，去庫存周期超過37個月甚至更長的現(xiàn)狀也引發(fā)業(yè)內(nèi)專家的擔(dān)憂。中國社科院專家李恩平就擔(dān)憂保定或會成為另一個鬼城。

　　五證不全在售樓盤大量出現(xiàn)

　　《中國經(jīng)營報》記者在調(diào)查中了解到，在經(jīng)歷3月末的異常上漲后，保定樓市已歸于平靜，樓市“虛火”帶來的后遺癥也開始逐步顯現(xiàn)。

　　近日，記者走訪了多家位于保定市北市區(qū)、新市區(qū)在售樓盤售樓部發(fā)現(xiàn)，火爆的銷售場面已經(jīng)一去不復(fù)返，麗景藍(lán)灣、領(lǐng)秀世紀(jì)城、清山公爵城等多家樓盤正處于封盤狀態(tài)。

　　據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，清明節(jié)前夕，保定市長馬譽(yù)峰約談了當(dāng)?shù)?0家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)開會，隨之而來的則是《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房交易行為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。“可能主要是為了抑制房價上漲過快勢頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場，才以嚴(yán)查‘五證’為名，緊急叫停了大部分新盤的銷售?！?/p>

　　而在保定，五證不全即開始售房也成為普遍現(xiàn)象。當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者證實，五證不全的一說一大堆，但五證齊全的還真沒幾個，一般情況下都是先蓋樓再補(bǔ)證，甚至很多樓盤房子賣完了五證都不一定能辦齊全。

　　清明假期前后，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，開發(fā)企業(yè)積極推盤，購房者恐慌入市，保定房價迎來了一波上漲潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受京津冀一體化利好消息影響， 3月份保定樓市以4.8%的漲幅躍居國內(nèi)首位。

　　以中國鐵建股份有限公司開發(fā)的京南一品為例，根據(jù)新浪樂居價格分析系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，近1個月京南一品銷售價格上漲了1900元，漲幅為25.0%；近15個月的銷售價格上漲了3200元，漲幅為50.8%。

　　據(jù)了解，2009年12月4日京南一品首次對外報價僅為3500元/平方米，這也意味著，銷售價格已累計上漲了6000元/平方米，漲幅超過171%。

　　為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場“坐地起價”的行為，4月15日，保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、物價局發(fā)布《通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證的商品房項目不得進(jìn)行預(yù)售，在取得商品房預(yù)售許可10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，商品房銷售明碼標(biāo)價。

　　在經(jīng)歷曇花一現(xiàn)的“狂歡”之后，保定北城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤銷售處就開始門可羅雀。一方面因為一些優(yōu)質(zhì)房源都已經(jīng)賣空，另一方面，當(dāng)?shù)厝碎_始以更理性的眼光看待房產(chǎn)投資，觀望情緒日漸濃厚。

　　“直觀的感受就是買房的人少了。以前一個普通的置業(yè)顧問一天可以接六七十個買房咨詢電話，現(xiàn)在可能只接到一兩個。”當(dāng)?shù)匾患曳课葜薪楣镜慕?jīng)紀(jì)人告訴本報記者，在3月底的時候，可能一天就成交五六十套，現(xiàn)在可能要一個月才達(dá)到這個水平。

　　降價50萬元急拋二手房

　　“現(xiàn)在很多售樓部都處在已經(jīng)關(guān)門狀態(tài)，從表面上看似乎保定的房價沒降，但私人手里的房源已經(jīng)出現(xiàn)了很大的松動?！北６ㄒ晃环康禺a(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“房價不同程度的下降已經(jīng)成為一種趨勢，特別是一些高端樓盤降的非常厲害?！?/p>

　　與新盤封盤停售不同，保定二手房市場正顯現(xiàn)出價格松動的跡象。上述房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不愿意賣，現(xiàn)在已經(jīng)主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。此外，在麗景藍(lán)灣一套兩居室也已經(jīng)從85萬元降到75萬元，同樣無人問津。

　　據(jù)其估算，現(xiàn)在二手房市場降價5%~10%已經(jīng)很普遍，“資金量小的炒房客已經(jīng)開始賠錢了，從接觸到的投資客的情況來看，不考慮資金成本，僅從拿房賣房的價格比較來看，已經(jīng)處于虧損狀態(tài)?！?/p>

　　恐慌入市之后，急于出手房源的業(yè)主也開始多了起來。記者在清山公爵城售樓部附近看到多份業(yè)主“急售”的宣傳廣告。其中一份這樣寫道，“急售清山公爵城樓王雙陽房屋一套，黃金樓層96.29平方米，71萬元包改名?！?/p>

　　此外，PARK灣一置業(yè)顧問也表示，手頭有業(yè)主轉(zhuǎn)讓房源，每平方米6500元左右，包改名費(fèi)用，但需要全款交易。

　　“3月底十天的銷量就可以抵平常的幾個月，在經(jīng)歷了一輪火爆之后，開發(fā)商回籠資金狀況不錯，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)在等待著新的利好政策出臺?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，擬將6月份出臺的《京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃》，或?qū)⒃俅螏砜捶繜岢薄?/p>

　　不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，保定房價不管怎么炒作，去庫存的潛力最終都要落到本地剛需身上，真正外地的投資客占很小的比例，幾乎可以忽略不計?！案咚偕蠞q的房價已經(jīng)超出很多本地剛需的購買能力，僅依靠短時政策利好，反而容易導(dǎo)致房價的大起大落，最終傷害房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?/p>

　　金陽地產(chǎn)總經(jīng)理楊華表示，現(xiàn)在的火爆實際上是透支了后面的成交量。“保定樓市的供應(yīng)量還是比較大的，下半年或者明年保定樓市可能就會降溫，價格也會出現(xiàn)一定的回落?！?/p>

　　高庫存隱憂

　　保定房地產(chǎn)市場庫存高企，去庫存周期過長的現(xiàn)狀也引發(fā)業(yè)內(nèi)專家的擔(dān)憂。

　　保定市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，保定市可售樓盤共269個，可售總套數(shù)46218套，可售總面積513萬平方米，其中，北市區(qū)、新市區(qū)推盤數(shù)量分別為90、84個，占比65%。

　　根據(jù)搜狐焦點(diǎn)發(fā)布的《2013年保定房地產(chǎn)市場分析報告》數(shù)據(jù)，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬平方米，自住型購房需求在保定消費(fèi)者中所占比例保持在74%左右。按此推算，保定市僅庫存樓盤存量房就可供銷售37個月。

　　不少分析人士指出，保定樓市高庫存風(fēng)險正加劇。李恩平表示，保定或會成為另一個“鬼城”。李恩平的擔(dān)心在于，河北省部分官員急于參與區(qū)域一體化發(fā)展，以便從中受惠，導(dǎo)致部分城市過度擴(kuò)張。

　　而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是發(fā)出預(yù)警，“保定房價很快就會出現(xiàn)比較尷尬的回落”。張大偉指出，通州在2010年至2011年出現(xiàn)的市場暴跌風(fēng)險很可能在京津冀“重演”。2010年初，因為當(dāng)時的通州次中心概念，結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，很多區(qū)域出現(xiàn)房價腰斬。

　　在“做大保定”的戰(zhàn)略下，保定承接京津產(chǎn)業(yè)園、高鐵新城等概念陸續(xù)出籠，《保定環(huán)首都地區(qū)概念規(guī)劃》《保定服務(wù)首都對接京津概念規(guī)劃》等專項規(guī)劃正在編制和對接。

　　這或?qū)⒓涌毂６ㄍ频氐牟椒?。?shù)據(jù)顯示，2013年保定市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)共掛牌出讓67宗地塊，出讓39宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，其中居住用地共計30宗，總面積818984.5平方米，約合1228.5畝。

　　“區(qū)域一體化的戰(zhàn)略特別容易誘發(fā)房地產(chǎn)市場的異動，如果缺少強(qiáng)有力的統(tǒng)一規(guī)劃和頂層設(shè)計，一體化的概念極有可能在各個地方政府各自的理解下成為炒　地賣地、開發(fā)房地產(chǎn)的由頭?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長胡志剛表示。

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