“北京市區(qū)的房價以后要下降?!比珖舜蟠?、北京市常務(wù)副市長李士祥說,因為保障房供應(yīng)量加大,調(diào)節(jié)了市場供需。全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印卻說,房價的24%是稅費,超過30%是土地出讓,這些錢都被政府賺走了,要降房價,首先請政府不要“雁過拔毛”。
全國“兩會”進行時,有關(guān)房價的討論是會場內(nèi)外的熱點。降房價,政府說要靠市場,開發(fā)商說要靠政府。讓老百姓住有所居,能夠詩意棲息在這片大地上,到底要靠啥?
一套小房子 稅費何其多?
從土地變到房子,要走哪些程序?根據(jù)代表委員和專家業(yè)內(nèi)人士的介紹,除了土地出讓金,還要蓋少則幾十多則上百個章,交100多項費用,十幾種稅。
許家印算了一筆賬,目前房價的構(gòu)成主要有五部分:地價、綜合造價、政府規(guī)費、稅收和企業(yè)利潤。
——地價:近年來,土地出讓單價連年上漲。國土資源部統(tǒng)計,2013年全國土地出讓金收入總額超過4.1萬億元,創(chuàng)歷史新高。北京2013年農(nóng)展館地塊的樓還沒蓋,單位地價超過7.3萬元,廣州南洲地塊的單位地價3.3萬元,超過周邊商品房價格。
——綜合造價:俗稱建安成本。一位大型國有建筑公司的領(lǐng)導(dǎo)告訴記者,一般低層建筑2000—3000元/平方米,高層建筑不超過4000元/平方米。
——政府規(guī)費:包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、設(shè)計費、招投標(biāo)費、市調(diào)費、審計費等。許家印說,通過恒大在各地的實踐經(jīng)歷,各城市收費審批不一樣,“最少的37種,最多的157種。各個城市收費差別很大,按平均計算約占房價的11%。”
——稅:包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2013年發(fā)布的研究報告,這十幾種稅大約占房價的15%左右。
房價刨去前四部分,再減去銀行貸款或其他融資渠道利息后,是開發(fā)企業(yè)的毛利潤。按照一些上市房地產(chǎn)公司年報公布的數(shù)據(jù),恒大、萬科、保利、招商等大型開發(fā)商公布的利潤一般都超過15%。
暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授介紹,一般來說,房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費占房價的比例超過20%,土地出讓金的費用占房價的30%-50%,土地出讓金也算一種收費,說房價超過60%的部分是各項稅費,不能算錯。
“房價漲1年,工資漲20年都不夠”
一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟界別政協(xié)委員表示,“政府不要以為自己收的就是開發(fā)商的稅,開發(fā)商的房子是建來賣的,所有的稅費都被開發(fā)商納入到開發(fā)成本里,稅費越高,房價越高,實際還是苦了老百姓?!?/p>
按照國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計公報,去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長7%,達(dá)到18311元,這樣一個大紅包,卻很容易被更高的房價漲幅吞噬。這讓很多剛需百姓有些沮喪,因為他們發(fā)現(xiàn):越等越買不起房。
以廣州為例,2013年居民可支配收入增長10%,而國家統(tǒng)計局公布的房價同比增幅卻接近20%。增速比不上,基數(shù)更是差了十幾倍,這就造成了房價增幅嚴(yán)重背離收入增幅的“馬太效應(yīng)”。
廣州市民張旭給記者算了一筆賬:2012年月收入8000元,看到的海珠區(qū)新房每平方米23000元,2013年初公司加薪,月工資達(dá)到1萬元,但同一處房子,房價到2013年底已經(jīng)漲到每平方米31000元,70平方米的房子,“房價漲1年,漲了56萬,工資每月漲2000元,1年多收入了2.4萬,不吃不喝,我漲20多年工資,才頂房價漲1年?!?/p> 在許家印看來,要蓋110多個章,要用多少時間,提供多少資料,浪費多少人力物力財力?國家今年簡政放權(quán),行政體制改革力度比較大,建議住建部對此進行規(guī)范和統(tǒng)一。
一位政府官員卻認(rèn)為,這是開發(fā)商在推卸責(zé)任:“說政府拍賣土地推高房價時,說是成本決定;出了地王搭車漲價時,又說是市場決定。豈能如此推卸責(zé)任,混淆視聽?”
胡剛表示,市長和董事長的觀點,都有道理,但都站在自己立場上,表述不夠全面,需要“各打五十大板”:對開發(fā)商提出的審批亂象,政府要下大力氣清理歸并,消除人為尋租空間;對開發(fā)商的坐地起價和渾水摸魚,政府也應(yīng)該通過市場化的稅收政策予以制約?!耙痪湓挘伴_發(fā)商和地方政府都要進行自省”。
政府工作報告已經(jīng)指出,“針對不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機投資性需求,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?!?/p>
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,這意味著地方政府必須明確底線救濟、中端支撐和高端市場三種分類,在暫時無法放棄土地財政的背景下,從過去的“購房人頭稅”向“抽高、補低、擴中”的精確使用轉(zhuǎn)變,對于高端商品房完全市場化,對高價房多征稅,用于填補低端保障房建設(shè)缺口,而對于中端的自主性普通商品房,必須從信貸、土地出讓金和房價方面進行充分保障。
全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩也說,“政府對夾心層有了補貼,但收入被房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面,這應(yīng)該是政府繼續(xù)推進住房保障工作的重點?!保ㄐ氯A社北京3月6日新媒體專電)
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