因為一紙藍(lán)印戶口,武清區(qū)成為天津市房地產(chǎn)最火熱的區(qū)域。
近日,北京新華聯(lián)恒業(yè)有限公司擊敗6家競爭對手,最終以5億元(人民幣,下同)的價格,摘得天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)一幅掛牌底價為2.14億元的住宅用地,溢價率達(dá)到驚人的134%,這只是武清區(qū)房地產(chǎn)市場火熱的一相關(guān)公司股票走勢
個縮影。另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,武清區(qū)已經(jīng)成為天津房地產(chǎn)的主力市場,2012年武清區(qū)住宅銷售面積108.84萬平方米,占天津市銷售總量的12.24%,位居全市首位。
近日,《中國經(jīng)營報》記者通過實地調(diào)查獲悉,在武清區(qū)購買房屋的人群中,80%左右的人群都是以天津市藍(lán)印戶口為訴求的周邊城市人群,因為這種藍(lán)印戶口可以解決小孩在天津的讀書、高考等難題;他們多數(shù)買了房但并不居住,因此造成武清區(qū)的“空城”現(xiàn)象。
記者還發(fā)現(xiàn),入駐武清區(qū)的多個開發(fā)商還存在“超常規(guī)”拿地、售房行為,有的還存在在未獲得銷售許可證的情況下,提前銷售的行為。有專家認(rèn)為,藍(lán)印戶口助推城市化進(jìn)程無可厚非,但是作為取消戶籍制度的一個過渡政策,如果成為拉動房地產(chǎn)市場的政策,是不合時宜的;如果拉動作用太大,將會帶來人戶分離、空置率畸高等負(fù)面影響。
40萬元“藍(lán)印房”的誘惑
擁有藍(lán)印戶口的人員,在教育、計劃生育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照等方面享受天津常住城鎮(zhèn)居民戶口人員同等待遇。
武清區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶、“京津走廊”的中段,距離北京東南五環(huán)僅有70公里,恰是北京市亦莊開發(fā)區(qū)和天津市泰達(dá)開發(fā)區(qū)的中心,因此成為京津“雙城生活”的重要環(huán)節(jié)。
初冬時節(jié)的天津,溫度還未接近零度,但早晚的溫差讓人感到些許寒意。可在抵達(dá)武清區(qū)之后,特別是在京津區(qū)域最大的奧特萊斯之一—佛羅倫薩小鎮(zhèn),看到漫天的樓盤宣傳單見縫插針地被遞到手中,記者感受到武清區(qū)房地產(chǎn)的熱力。
據(jù)武清區(qū)本地的王女士介紹,天津本地人到武清區(qū)買房的很少,購房客多半都是來自河北、山西、北京等地,為的就是弄到一個天津的藍(lán)印戶口。
藍(lán)印戶口是什么?“藍(lán)印戶口是天津市的特有產(chǎn)物。這是一種介于正式和暫住之間的戶籍,因公安機(jī)關(guān)加蓋藍(lán)色印章而得名?!碧旖蛞患曳康禺a(chǎn)開發(fā)商的負(fù)責(zé)人告訴記者。
根據(jù)天津的管理政策,藍(lán)印戶口申辦條件是在市內(nèi)六區(qū)和塘沽區(qū)(含開發(fā)區(qū)、保稅區(qū))購買80萬元以上的房子;在環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū),需購買60萬元以上的房子;在寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣則要購買40萬元以上的房子;所購買房屋必須一次性交納全部房款,且具備契稅完稅證明。
擁有藍(lán)印戶口的人員,在教育、計劃生育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照等方面享受天津常住城鎮(zhèn)居民戶口人員同等待遇。由此,天津催生了特有的“藍(lán)印房”市場。
據(jù)知情人士透露,多數(shù)購買“藍(lán)印房”的主要原因還是天津市的高考制度;根據(jù)天津市歷年高考平均分?jǐn)?shù)線統(tǒng)計,普通本科分?jǐn)?shù)線400余分,一類本科500余分,比河北、山東、山西、河南等地低了100分左右。
換句話說,就是在武清城區(qū)花40多萬元,就可以獲得藍(lán)印戶口,而在天津參加高考的學(xué)生相比河北、山東、山西等地的考生,就可以少考100多分。
除此以外,“相比天津的市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū),五個遠(yuǎn)郊區(qū)縣來說,在武清僅需一次性付款購買40萬元的房子便可獲得藍(lán)印戶口來說,性價比最劃算。”上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示,“而且40多萬元就可以有很多種樓盤供買房者選擇,比如60~80平方米的大一居或者小二居,范圍則包括老城和新城,現(xiàn)房、期房都有;有些房地產(chǎn)開發(fā)商甚至?xí)鶕?jù)購房者孩子年齡的不同和要求情況,為購房者詳細(xì)推薦與介紹。更有甚者,部分開發(fā)商還會出具藍(lán)印承諾書并且全程免費(fèi)包辦藍(lán)印、學(xué)籍、學(xué)校等相關(guān)手續(xù)。”該人士透露。
恒大地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]的一位王姓銷售人員告訴記者,“目前來我們項目置業(yè)的購房者,60%來自于北京。我們對這些購房者做過調(diào)查,結(jié)果顯示購房者之所以愿意購買我們房子的原因,除了我們項目的總價低、生態(tài)好之外,很大一部分購房者是沖著我們的配套教育服務(wù)來的?!?/p>
在銷售人員帶領(lǐng)下,記者見到一位山東的購房者丁先生,在一同看房的過程中,丁先生告訴記者,獲得藍(lán)印兩年以后可轉(zhuǎn)紅印,也可繼續(xù)保留藍(lán)印戶口;如果是入住恒大[簡介最新動態(tài)]的業(yè)主,只要一次性全額支付房款,即可落戶直轄市享受同等錄取分?jǐn)?shù)線。
“這是最吸引我的地方?!倍∠壬敛槐苤M地表示。
正是在這種背景之下,哪怕是在其他地區(qū)許多開發(fā)商都在為項目資金回籠愁得頭痛的時候,武清的房地產(chǎn)開發(fā)商卻取得了不俗的銷售業(yè)績。
根據(jù)一家房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2012年武清區(qū)招拍掛216塊土地,成交面積1547.7萬平方米,占天津土地成交總面積的30%左右;更讓人吃驚的是,在2012年天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣141個在售新盤中,漲價樓盤只有37個,但武清區(qū)就占了其中的16個;同時,武清區(qū)也是2012年天津住宅單價漲幅最高的區(qū)域,漲幅達(dá)到1000元/平方米左右。
武清區(qū)副區(qū)長鐘學(xué)軍近日也公開表示,“近幾年武清區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,不少品牌地產(chǎn)企業(yè)匯聚武清,推出了一批高端項目。2012年,武清區(qū)實現(xiàn)住宅銷售面積108.84萬平方米,占全市銷售總量的12.24%,位居全市首位。”
業(yè)內(nèi)人士表示,武清以獨(dú)有的價格、交通、生態(tài)等多重優(yōu)勢,已經(jīng)成為環(huán)京樓市的“黑馬”。
100%購買率VS 10%入住率
由于80%到武清買房的都是藍(lán)印戶口的需求者,所以很難實現(xiàn)人口的聚集,很多都是山東、河北、陜西的高考移民。
值得注意的是,與高購買率形成鮮明對比的卻是武清區(qū)房地產(chǎn)項目較為冷清的入住率。
據(jù)記者了解,武清很多買“藍(lán)印房”的業(yè)主并不居住,所以房屋本身的品質(zhì)對他們來說并不重要,花有限的錢辦成藍(lán)印戶口成為最主要的訴求。
在采訪過程中,很多天津居民普遍表示,在天津五個遠(yuǎn)郊區(qū)縣中,武清各方面的條件最好,又有很好的前景,自然是外地人購買“藍(lán)印房”的首選之地。
相對于旺盛的“藍(lán)印房”需求,武清區(qū)很多房地產(chǎn)項目配套落后,很多項目變成了“鬼城”“空城”,房子就廢在那兒。
“從目前的入住率來看,武清并不是最為冷清的;雖然有不少空置率,但還不至于說是空城?!眰I(yè)顧問集團(tuán)天津公司總經(jīng)理彥容在接受記者采訪時表示,因為無論從交通的便捷程度,還是整體的表現(xiàn)來看,目前的空置率還是處在可控范圍之內(nèi)。
這種說法與實地調(diào)查的結(jié)果有較大出入,“在我們小區(qū),本地購買者入住率還可以,能達(dá)到90%;但問題是90%的房子都賣給了藍(lán)印戶口的需求者,這些人買了房并不住,因此被當(dāng)?shù)厝朔Q為空城。這些房源幾乎都是等個三年、四年,家里小孩高考考完,便會變成二手房出售,但至于賣不賣得出去,只能另當(dāng)別論,從目前來看多半會爛在手里。”武清區(qū)一位本地買主告訴記者。
中原地產(chǎn)一位人士表示,由于80%到武清買房的都是藍(lán)印戶口的需求者,所以很難實現(xiàn)人口的聚集,很多都是山東、河北、陜西的高考移民,房子往往只持有幾年,很難把這些人轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)厝丝凇?/p>
“對于武清來說,剛性需求者寥寥無幾,更多的只是在藍(lán)印戶口下的擇校需求?!辨溂业禺a(chǎn)一位人士告訴記者,尤其是在藍(lán)印戶口政策不斷有利好釋放,武清房地產(chǎn)更受追捧。
天津最新的藍(lán)印政策是,購房入戶門檻由原來的100萬元大幅下降,各區(qū)縣分別降至80萬元、60萬元、40萬元不等;其中,寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣(薊縣、寧河縣、靜海縣)申辦藍(lán)印戶口購房門檻降幅最大,為40萬元。
“藍(lán)印戶口確實對天津房地產(chǎn)銷量產(chǎn)生了很大刺激作用。”武清區(qū)一家房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示,尤其是在2009年2月購買門檻降低以后,“藍(lán)印房”成為天津房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)心劑”。
價格因素也起到了助推作用。記者在武清調(diào)查時發(fā)現(xiàn),在武清的保利[簡介最新動態(tài)]·海棠灣,一套大約是300平方米的聯(lián)排別墅,總價約為250萬元左右;若是在北京,這個總價只夠在五環(huán)附近購買一套100平方米以內(nèi)的普通住宅。因此,武清也吸引了沒有北京戶口的“藍(lán)印房”需求者。
“因為武清實體性產(chǎn)業(yè)很少,因此對外來人口也有很強(qiáng)的‘?dāng)D出效應(yīng)’。在購房者中,購買聯(lián)排別墅或者花園洋房的,天津人占10%;北京人也能占10%,其余80%的人群多是周邊城市的藍(lán)印戶口需求人群。因此,武清的購房者大多數(shù)情況都是第二套房或者第三套房,真正的常住人口只占10%?!币患曳康禺a(chǎn)市場專門調(diào)研機(jī)構(gòu)的人士表示。
藍(lán)印戶口政策收緊之憂
從2014年起,武清區(qū)每年藍(lán)印考生名額將限制在6000人以后,而且購房者必須辦理居住證才能具備藍(lán)印考生資格,“如果真是按照這個政策執(zhí)行,‘藍(lán)印房’需求越來越緊是一定的?!?/p>
對于武清房地產(chǎn)市場來說,藍(lán)印戶口已經(jīng)成為不可或缺的支撐;而藍(lán)印政策變化的可能性,或許將導(dǎo)致武清房地產(chǎn)泡沫的破滅。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2012年武清是天津商品住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域,供應(yīng)面積達(dá)186.12萬平方米,占全市的16%、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的51%;2012年武清的商品住宅成交面積為108.41萬平方米,消化量僅有58%;而到了2013年6月,武清新增住宅供應(yīng)面積創(chuàng)下新高達(dá)到29.3萬平方米,占天津市供應(yīng)總量的33%,高居天津各區(qū)縣榜首。
“由于有首都經(jīng)濟(jì)圈和藍(lán)印政策的利好支撐,即使如此大的供應(yīng)量,武清也不會變成第二個鄂爾多斯?!币恍I(yè)主表示。
但有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家表示,天津武清實際上就是一個三線城市,對周邊人口的吸引力不大,開發(fā)量卻很大,倘若藍(lán)印戶口政策一旦剔除,對武清房地產(chǎn)市場將是一個災(zāi)難。
接近天津市政府的消息人士向記者透露,從2014年起,武清區(qū)每年藍(lán)印考生名額將限制在6000人以后,而且購房者必須辦理居住證才能具備藍(lán)印考生資格,“如果真是按照這個政策執(zhí)行,‘藍(lán)印房’需求越來越緊是一定的?!?/p>
來自天津戶籍管理中心的最新消息也顯示,天津市藍(lán)印戶口政策已經(jīng)有收緊的趨勢。
地產(chǎn)評論人馬躍成認(rèn)為,藍(lán)印戶口助推城市化進(jìn)程無可厚非,但是作為取消戶籍制度的一個過渡政策,如果成為拉動房地產(chǎn)市場的政策,是不合時宜的;如果拉動作用太大,將會帶來人戶分離、空置率畸高等負(fù)面影響。
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