導(dǎo)讀]社區(qū)金融這個(gè)銀行金融機(jī)構(gòu)都在高度關(guān)注的領(lǐng)域，房企亦覬覦已久。

　　[ 社區(qū)金融，對(duì)于這個(gè)銀行金融機(jī)構(gòu)都在高度關(guān)注的領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)亦覬覦已久，包括嗅覺敏銳的行業(yè)標(biāo)桿萬科 ]

　　當(dāng)外界紛紛揣測(cè)萬科（000002.SZ）參股徽商銀行的真實(shí)意圖時(shí)，萬科出人意料地向外界拋出一個(gè)全新構(gòu)想：謀劃社區(qū)金融服務(wù)。

　　這是萬科首次提出打造社區(qū)金融服務(wù)概念，也是其提出從產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型后的進(jìn)一步業(yè)態(tài)布局。

　　有接近萬科的房企負(fù)責(zé)人向《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者透露，如不出意外，萬科物業(yè)公司將會(huì)在萬科社區(qū)金融中充當(dāng)起重要角色。

　　放到整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)來看，開發(fā)商提供社區(qū)金融服務(wù)的話題已經(jīng)探討多年，但正在打造該業(yè)務(wù)的房企寥寥無幾。

　　這絕對(duì)是一個(gè)數(shù)量驚人的潛在市場(chǎng)，由此給開發(fā)商帶來的持續(xù)收益，可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性的物業(yè)出售。

　　實(shí)際上，花樣年集團(tuán)(01777.HK)已先于萬科布局社區(qū)金融，花樣年總裁潘軍僅以現(xiàn)有業(yè)主數(shù)量估算，“這是一個(gè)每年大約500億元的金礦”。

　　萬科首提社區(qū)金融

　　看似出乎意料，但一切都在情理之中，萬科強(qiáng)勢(shì)參股徽商銀行，正在試圖編織一張基于各種社區(qū)需求的大網(wǎng)。

　　這張大網(wǎng)的背后，是基于萬科迄今服務(wù)的超過360個(gè)社區(qū)的40萬個(gè)中國家庭，以及300萬業(yè)主滋生的龐大金融市場(chǎng) 。

　　10月30日，萬科公告正式宣布，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，此次認(rèn)購股份數(shù)量不超8.84億股，認(rèn)購金額不超34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴(kuò)大后股本的約8%至8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

　　隨后，萬科新聞資料引述董秘譚華杰的表述稱，參股商業(yè)銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。

　　譚華杰如此表述：“相對(duì)于萬科過千億的年銷售規(guī)模而言，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

　　盡管萬科并未對(duì)社區(qū)金融作更多描述，但從萬科集團(tuán)總裁郁亮今年7月正式提出萬科從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位來看，此舉屬應(yīng)有之義。

　　彼時(shí)，郁亮在西安向媒體表示，萬科的目標(biāo)是跟這個(gè)城市同步發(fā)展，“比如未來，我覺得萬科可能會(huì)經(jīng)營垃圾廠，因?yàn)樗浅鞘谢匦璧呐涮住薄?/p>

　　萬科轉(zhuǎn)型的深層次背景是，自2011年拋出“過冬論”之后，郁亮一直強(qiáng)調(diào)中國房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，告別暴利時(shí)代。

　　郁亮直言，當(dāng)游戲規(guī)則發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略。蓋出好房子再也不是競(jìng)爭(zhēng)力，開發(fā)商要依靠服務(wù)制勝。

　　如此看來，垃圾廠看似與地產(chǎn)開發(fā)商毫無關(guān)系，但卻被列入了萬科下一步的發(fā)展規(guī)劃中，其實(shí)背后解決的仍是業(yè)主配套服務(wù)。

　　與經(jīng)營垃圾廠本質(zhì)相似，提供社區(qū)金融服務(wù)仍然是萬科打造強(qiáng)大的業(yè)主服務(wù)體系的一部分，而服務(wù)是業(yè)界公認(rèn)的萬科重要核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　這也同樣可以理解萬科的很多另類做法，比如項(xiàng)目配建“五菜一湯”：“五菜”包含第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業(yè)主生活休戚相關(guān)的日常生活服務(wù)配套；“一湯”是指蔬菜連鎖超市“幸福街市”。

　　300億市場(chǎng)誘惑

　　一切都是為了建立萬科對(duì)業(yè)主的強(qiáng)大服務(wù)能力，以及基于服務(wù)的巨額市場(chǎng)利益。實(shí)際上，萬科此前已經(jīng)展開探索。

　　社區(qū)金融，對(duì)于這個(gè)銀行金融機(jī)構(gòu)都在高度關(guān)注的領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)亦覬覦已久，包括嗅覺敏銳的行業(yè)標(biāo)桿萬科。

　　深圳某上市房企負(fù)責(zé)人向記者表示，萬科此前已經(jīng)關(guān)注到社區(qū)金融，萬科物業(yè)公司在2012年還曾經(jīng)試圖從一家擁有該業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司挖人。

　　同時(shí)，萬科在杭州良渚文化村項(xiàng)目中也開始探索社區(qū)金融服務(wù)，這種服務(wù)主要向業(yè)主提供涵蓋衣食住行等方面的生活支付需求。

　　這種服務(wù)的載體是“村民卡”，集合了門禁、社區(qū)消費(fèi)、身份識(shí)別功能于一體，已在包括良渚文化村在內(nèi)的兩個(gè)樓盤廣泛使用。

　　當(dāng)?shù)孛襟w援引浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司的說法，目前入住的3000個(gè)良渚文化村家庭中，持村民卡人數(shù)超過了8000人。

　　在社區(qū)范圍內(nèi)，村民卡就像一張銀聯(lián)卡，里面存入現(xiàn)金，在村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套服務(wù)場(chǎng)所都可以刷卡消費(fèi)。

　　萬科南都地產(chǎn)正在嘗試將村民卡的功能移至社區(qū)APP上進(jìn)行虛擬化，以發(fā)揮更大功能，“我們正在和支付寶進(jìn)行戰(zhàn)略合作談判，目前進(jìn)入技術(shù)磋商階段。”

　　根據(jù)媒體援引萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，“除了把卡虛擬化，我們還有進(jìn)一步開發(fā)功能的打算?！狈慨a(chǎn)商在社區(qū)金融這一塊大有可為，目前良渚文化村的村民卡內(nèi)余額已達(dá)到一定額度。一旦將社區(qū)軟件支付功能實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在全市的萬科樓盤推廣開來，資金積累會(huì)更多，那時(shí)候也可能會(huì)打算申請(qǐng)相應(yīng)的金融運(yùn)營牌照提供金融服務(wù)。

　　實(shí)際上，萬科良渚文化村在嘗試的社區(qū)金融，深圳開發(fā)商花樣年已經(jīng)率先布局，同樣是依托其旗下的物業(yè)公司彩生活服務(wù)集團(tuán)。

　　彩生活服務(wù)集團(tuán)總裁唐學(xué)斌不久前接受記者采訪時(shí)表示，涉足社區(qū)金融就是從掌控社區(qū)“最后一公里”的生活服務(wù)開始推出。2013年6月，花樣年的彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及彩之云APP系統(tǒng)對(duì)外發(fā)布。

　　唐學(xué)斌闡述：這種APP平臺(tái)的模式立足于科技物業(yè)管理應(yīng)用的廣度與深度，探索物業(yè)管理自動(dòng)化、系統(tǒng)化、信息化服務(wù)，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。

　　在這個(gè)社區(qū)微商圈內(nèi)，眾多業(yè)主通過APP建立的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部服務(wù)、外界對(duì)接以及各種生活消費(fèi)、服務(wù)、支付。

　　花樣年業(yè)主的支付載體是“彩生活e卡通”，這是花樣年與光大銀行聯(lián)合推出的IC卡，除具備銀行借記卡所有功能外，還可以讓業(yè)主實(shí)現(xiàn)基本物業(yè)費(fèi)用繳納、商鋪刷卡支付、網(wǎng)上商城支付、小額電子現(xiàn)金支付、門禁卡等功能。

　　彩生活集團(tuán)迄今為止管理服務(wù)專案已超過500個(gè)，管理服務(wù)面積超過6000萬平方米，服務(wù)人口約400萬人。

　　潘軍此前在接受記者采訪時(shí)估算，如果這400萬人平均每人月消費(fèi)1000元，包括水電煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下來年消費(fèi)總額接近500億。

　　這塊生意已經(jīng)為花樣年帶來了收入?；幽?012年的年報(bào)顯示：花樣年全年收入約62.3億元，實(shí)現(xiàn)利潤約11億元，其中，社區(qū)服務(wù)平臺(tái)創(chuàng)造的利潤約5000萬元?！?00億的現(xiàn)金從你的門前流過，你一分都沒撈到，那不是沒機(jī)會(huì)，是你笨?！?/p>

　　潘軍直言，這是一個(gè)巨大的金礦，按天貓模式計(jì)算，收取3%至5%的服務(wù)傭金，則社區(qū)金融服務(wù)所能產(chǎn)生的利潤不言而喻。

　　開發(fā)商與銀行攜手掘金

　　在大多數(shù)物業(yè)公司都在艱難維持時(shí)，社區(qū)服務(wù)卻成為花樣年的“現(xiàn)金奶?！?，成為花樣年旗下眾業(yè)務(wù)中比較賺錢的板塊。

　　根據(jù)年報(bào)，2012年花樣年旗下物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入由2011年的人民幣1.25億升至1.85億，增幅達(dá)48%，毛利率超過40%，凈利率超過14%。

　　2012年，花樣年旗下物業(yè)創(chuàng)造利潤5000萬元，其中95%來自非花樣年的物業(yè)，在行業(yè)中堪稱罕見，目前物業(yè)公司在醞釀分拆上市之中。

　　聽起來非常誘人，這也許正是其他開發(fā)商看好社區(qū)金融商業(yè)邏輯，潘軍說，華潤、萬科都在挖花樣年物業(yè)公司的人。

　　公開資料顯示，截至2012年底，萬科物業(yè)已經(jīng)為超過40萬個(gè)家庭提供住宅，為約362個(gè)社區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主規(guī)模達(dá)到300萬人左右。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果按照花樣年的算法，從理論上而言，萬科現(xiàn)有服務(wù)的社區(qū)業(yè)主每年有望派生300億元的潛在市場(chǎng)規(guī)模。

　　實(shí)際上，社區(qū)金融服務(wù)范疇遠(yuǎn)不止生活服務(wù)，開發(fā)商、物業(yè)公司乃至地產(chǎn)中介甚至在嘗試面向業(yè)主的小額貸款等金融服務(wù)。

　　潘軍指出，社區(qū)金融還可以打造小微企業(yè)孵化平臺(tái)，幫助社區(qū)創(chuàng)業(yè)的人做所有不愿做的繁瑣事情，比如公司核名、注冊(cè)、年審、審計(jì)、法律援助等各種公共服務(wù)，還可以幫助企業(yè)引資等，同樣利益可觀。

　　中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼已經(jīng)對(duì)社區(qū)金融進(jìn)行深入研究，他也對(duì)記者表示，雖然國內(nèi)社區(qū)金融剛剛起步，但潛在市場(chǎng)空間巨大。

　　董希淼說，社區(qū)金融應(yīng)不只是為社區(qū)居民服務(wù)，而是一種綜合性服務(wù)，既為社區(qū)居民服務(wù)，也為社區(qū)中小企業(yè)服務(wù)。

　　隨著政策對(duì)民營資本進(jìn)入金融領(lǐng)域的放開，目前眾多開發(fā)商甚至地產(chǎn)中介都開始進(jìn)入小額貸款領(lǐng)域，成立小額貸款公司。

　　2013年6月23日，花樣年集團(tuán)全資發(fā)起的桂林市合和年小額貸款有限責(zé)任公司開業(yè)，面向業(yè)主提供小額金融服務(wù)。

　　就連世聯(lián)地產(chǎn)也成立小額貸款公司，向開發(fā)商潛在業(yè)主提供小額房貸業(yè)務(wù)，根據(jù)業(yè)主信用狀況、收入、買房首付比例等確定貸款金額和時(shí)間。

　　董希淼表示，社區(qū)金融的主要對(duì)象基本上屬于零售銀行業(yè)務(wù)的目標(biāo)客戶群體，目前涉足社區(qū)金融的主體主要是商業(yè)銀行。

　　不過，商業(yè)銀行與拓展社區(qū)金融仍要在一定程度上依托開發(fā)商和物業(yè)公司。2013年以來，民生銀行推行“小區(qū)金融戰(zhàn)略”，與地方政府、地產(chǎn)公司和物業(yè)公司進(jìn)行攜手，推出了“民生小區(qū)金融服務(wù)店”。

　　2013年7月，萬科物業(yè)公司與民生銀行大連分行簽約，共同推進(jìn)大連市的“民生金融超市”進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，而共同參與該社區(qū)金融服務(wù)的還包括鵬生集團(tuán)等6家地產(chǎn)公司。

　　萬科物業(yè)創(chuàng)始人陳之平不久前向媒體表示，物業(yè)公司僅僅靠收物業(yè)管理費(fèi)肯定是入不敷出的，而物業(yè)費(fèi)上漲很難。如果服務(wù)內(nèi)容不改變，不發(fā)掘新的盈利點(diǎn)，物業(yè)公司將難以為繼。只有完全市場(chǎng)化、不依賴地產(chǎn)商的物業(yè)公司，才能形成更長和更廣泛的生產(chǎn)鏈，產(chǎn)生更好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士分析，萬科布局社區(qū)金融短期內(nèi)難以鋪開，能在多大程度上與徽商銀行進(jìn)行社區(qū)金融合作仍需后期探索。

　　作為中國中部地區(qū)最大的城市商業(yè)銀行，徽商銀行目前貸款總額和存款總額在全國城商行中位列第四位，而合肥已經(jīng)成為萬科華東大區(qū)的重要市場(chǎng)，萬科社區(qū)金融也許會(huì)從合肥的項(xiàng)目進(jìn)行探索展開。

　　但可以確定的是，基于各種社區(qū)需求的金融服務(wù)所蘊(yùn)藏的潛在市場(chǎng)已經(jīng)被房企看中，由此帶來的持續(xù)收益可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性的物業(yè)出售。

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