又到一年升學(xué)季。
楊麗最近十分焦慮,原因是她五歲兒子明年就要面臨“幼升小”的問題。原本她的計劃是,找關(guān)系交“跨區(qū)贊助費”解決孩子上學(xué)問題,但沒想到,4月28日,北京市公布了2013年北京義務(wù)教育階段入學(xué)辦法,將嚴禁適齡兒童通過面試考試的方式入學(xué)。
這則新聞意味著,跨區(qū)入學(xué)再次被收緊,而楊麗必須通過購置“學(xué)區(qū)房”來解決孩子上好學(xué)校的問題。
由于這兩年正值“金豬寶寶”和“奧運寶寶”幼升小的高峰期,類似于楊麗這樣的問題普遍存在。而在海淀朝陽等教育優(yōu)質(zhì)區(qū)普通地段,學(xué)區(qū)房在三四年間漲了三四倍,有一些業(yè)主當年的購房總價放在如今,一平米也買不了。
近期鏈家地產(chǎn)對北京市1000個學(xué)區(qū)房樓盤進行了監(jiān)測,數(shù)據(jù)顯示,2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價比非學(xué)區(qū)房高出約6.8%,而2013年截至目前,學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房的價格差達到11.2%,價格差距逐漸拉大。
四年翻漲4.4倍
作為教育大區(qū)的海淀,學(xué)區(qū)房密布。
本報走訪位于海淀區(qū)的“上地東里”小區(qū),該小區(qū)是北京中等水平的學(xué)區(qū)房小區(qū),建筑年代為95年。如果拋開學(xué)區(qū)房因素,從外觀上看,這只是一個年代久遠的普通商品房社區(qū)。隨處可見垃圾,陰暗的水泥樓道,墻壁到處貼著各類小廣告,少見的長方形戶型,是這個小區(qū)的主要特點。
但正因為該小區(qū)為上地實驗小區(qū)學(xué)區(qū)房,并能直升北京101中學(xué),該小區(qū)單價目前已經(jīng)突破6萬元/平方米。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人李強(化名)指著一套58平米的小兩居房源告訴記者,該套房源總價為370萬,折合單價約為6.4萬元/平方米。
“這是業(yè)主要求的凈得價,還不包括個稅等稅費,稅費要求購房者承擔。”李強稱。根據(jù)房本顯示,該房源業(yè)主房本的購買總價是6萬元(房東于95年購置),這個價錢目前甚至不能買同樣小區(qū)一平米。
李強介紹,由于目前該房源出售單價遠超業(yè)主當初的購買總價,購房者可能需要繳納17萬左右的“20%個稅”(按照北京市對于20%個稅繳納規(guī)定,這套房有可能在建委房屋登記系統(tǒng)能夠查到原值),再加上中介營業(yè)稅費等,購買該套房產(chǎn)最好要做出400萬的預(yù)算。
而這還并非海淀區(qū)的核心區(qū)域。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),中關(guān)村一小附近的學(xué)區(qū)房一居室單價已經(jīng)普遍漲到9-9.5萬元/平方米之間,兩居室普遍漲到8-8.5萬元/平方米之間,三居室在7.5到8.5萬元之間不等。這些均屬于相對真實的市場價。
但值得擔憂的現(xiàn)象是,由于業(yè)主瞄準了學(xué)區(qū)房的稀缺性因素,報價還在不斷飆高。記者在鏈家地產(chǎn)二手房系統(tǒng)看到,目前中關(guān)村周邊的學(xué)區(qū)房最高報價已經(jīng)飆升至13.28萬元/平方米。當然,如同鏈家地產(chǎn)林倩所言,“業(yè)主自認為有傾向性的賣高價不能代表市場行情?!?/p>
近日,微博上曝出鄰近故宮的一套報價1.3億元、面積400平方米的“學(xué)區(qū)房”就引起了網(wǎng)民熱議。據(jù)傳,購買這套位于景山東街的四合院可以上“北京最牛的小學(xué)”。今年3月,位于北京市海淀區(qū)五道口的一套37平方米、報價350萬元的“學(xué)區(qū)房”就曾被網(wǎng)友戲稱為“宇宙中心”。但最終調(diào)查證明,這些均為業(yè)主不誠意出售的過高標價。
記者調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),由于并不急售,有相當一批報價明顯高于市場價的學(xué)區(qū)房,實際上并不屬于業(yè)主誠意出售房產(chǎn),而是業(yè)主試探市場行情的一種方式。
僧多粥少
造成學(xué)區(qū)房備受青睞的主要原因就是持續(xù)加劇的供不應(yīng)求現(xiàn)狀。
4月28日,北京市公布了2013年北京義務(wù)教育階段入學(xué)辦法,將嚴禁適齡兒童通過面試考試的方式入學(xué)。據(jù)了解,今年政策基本上和往年保持不變,凡是2007年8月31日以前出生,并且具有北京市常住戶口的市民兒童可以就近登記入學(xué)。小學(xué)首先是接受服務(wù)片區(qū)內(nèi)的學(xué)生,嚴禁小學(xué)以面試考試等形式來登記入學(xué)。
但和往年不同的一點是,今年北京市對于全市小學(xué)入學(xué)的孩子將進行先期的信息采集,學(xué)齡人口信息采集系統(tǒng)在北京全市的所有區(qū)縣聯(lián)網(wǎng),每個學(xué)生只能在一個片區(qū)登記,并且獲得唯一的登記號碼,而這樣是為了防止有學(xué)生重復(fù)報名或跨區(qū)擇校。
以往,很多家長解決學(xué)區(qū)房問題的方式是,選擇跨區(qū)交贊助費,美其名曰為共建費,從幾萬到好幾十萬不等。家長就可以不必購置學(xué)區(qū)房,而在學(xué)校附近租房。今年北京市對于跨區(qū)入學(xué)的收緊,意味著學(xué)區(qū)房越來越成為炙手可熱的“香餑餑”。
跨區(qū)入校的收緊背后另外一個現(xiàn)實狀況是,北京幼升小生源暴增。根據(jù)北京市教委公布的數(shù)字,僅西城區(qū)戶籍適齡兒童數(shù)量就達到9000人,比去年增加3000人,增幅高達50%。
楊麗說,明年正是奧運寶寶幼升小的高峰期,這種狀況不會減弱。
鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的城六區(qū)近1000個學(xué)區(qū)房樓盤(包括490余個重點小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤與500余個普通非重點小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤)發(fā)現(xiàn),2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價比非學(xué)區(qū)房高出約6.8%,而2013年截至目前,學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房的價格差達到11.2%,價格差距逐漸拉大。
同時,在全市400余個重點學(xué)區(qū)的情況看,2012年重點學(xué)區(qū)房價格累計漲幅25.9%(四季度比一季度),超過全市漲幅5.6個百分點。
今年二季度,近1000個學(xué)區(qū)房樓盤成交均價較新政前的一季度上漲了7%。而全市平均價格僅上漲5.6%。此外,二季度以來,部分區(qū)域的重點學(xué)區(qū)房議價空間明顯低于平均水平。如東城區(qū)重點學(xué)區(qū)房的議價空間為1.96%,平均水平為2.33%,豐臺區(qū)重點學(xué)區(qū)房議價空間為1.82%,平均水平為2.89%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭預(yù)計,購買學(xué)區(qū)房人群中,25-29歲年齡段占比也逐漸增加,隨著這部分人群子女進入入學(xué)年齡段,未來學(xué)區(qū)房需求量還會持續(xù)增長。
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