新華網(wǎng)上海１１月１７日電（記者 葉鋒 魏宗凱）樓市“限購(gòu)令”正進(jìn)一步向境外購(gòu)房者“發(fā)力”。近日，住建部和外匯局發(fā)出通知，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房。

　　分析人士認(rèn)為，此次“限外”對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響可能較為有限，但會(huì)帶來(lái)對(duì)調(diào)控決心與信心的“強(qiáng)化效應(yīng)”。這種“漸進(jìn)式”調(diào)控手段不斷堅(jiān)定，有利于樹立市場(chǎng)更多信心。

　　另一方面，“限外”劍指的境外資本正加速進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)。在通脹預(yù)期強(qiáng)化、流動(dòng)性過(guò)剩等背景下，此一現(xiàn)象值得關(guān)注。

　　樓市調(diào)控緣何重提“限外”

　　住建部與外匯局此次聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》明確規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

　　根據(jù)規(guī)定，境外人士和機(jī)構(gòu)購(gòu)房需要查驗(yàn)資質(zhì)的環(huán)節(jié)包括：有關(guān)部門出具的境外個(gè)人（不含港澳臺(tái)居民和華僑）在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明；港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明；境外個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其他住房的書面承諾。境外機(jī)構(gòu)需要有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明；境外機(jī)構(gòu)所購(gòu)房屋是實(shí)際辦公所需的書面承諾。

　　實(shí)際上，此次新的“限外”是對(duì)此前政策的補(bǔ)充。早在２００６年７月，建設(shè)部等六部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，此次“限外令”仍屬調(diào)控新政策的落地執(zhí)行范疇，條文上是對(duì)２００６年政策的重申。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院專家楊紅旭認(rèn)為，“限外”用意，一是配合房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求?！皣?guó)內(nèi)部分城市已實(shí)行限購(gòu)，沒理由對(duì)境外的投資投機(jī)者網(wǎng)開一面，對(duì)境外人士和機(jī)構(gòu)實(shí)行限購(gòu)是必要的”。二是配合國(guó)家防范境外熱錢的調(diào)控方針。隨著人民幣升值，進(jìn)入國(guó)內(nèi)的熱錢越來(lái)越多，其中部分可能會(huì)進(jìn)入樓市，所以要防止大規(guī)模投資房地產(chǎn)。比較可知，這次“限外”是２００６年政策的升級(jí)版，將所謂的“自住、自用”，進(jìn)一步明確為只能購(gòu)一套住宅，即只能在注冊(cè)城市購(gòu)房辦公所需房屋。

　　“限外”效應(yīng)幾何

　　外資購(gòu)房占多大比例？根據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年１－１０月份上海二手商品房交易結(jié)構(gòu)中，港澳臺(tái)及境外人士置業(yè)占比為１．８５％，其中住宅為１．６４％；內(nèi)外資機(jī)構(gòu)置業(yè)總占比為１．７６％，其中住宅為１．１１％，尚無(wú)外資機(jī)構(gòu)購(gòu)房數(shù)據(jù)，但其占比預(yù)計(jì)會(huì)遠(yuǎn)小于內(nèi)資機(jī)構(gòu)。

　　楊紅旭稱，近幾年海外基金投資房地產(chǎn)，一般不會(huì)直接買房，而是通過(guò)收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的形式間接購(gòu)買物業(yè)。２００５年前后，上海外資購(gòu)房占新建商品住宅銷售比重為６－８％，近兩年已大降至２％左右。尤其是２００８年下半年，部分海外基金想拋出在上海的物業(yè)，而無(wú)人愿意接盤。不過(guò)，這一政策對(duì)于少數(shù)熱衷于在深圳、上海等個(gè)別城市購(gòu)房的港臺(tái)人士，會(huì)有明顯的抑制作用。

　　永慶房屋公司法務(wù)部負(fù)責(zé)人蘆剛說(shuō)，目前在上海，無(wú)論是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，只要是外資購(gòu)房都必須進(jìn)行書面承諾，承諾所購(gòu)房產(chǎn)屬于自住或者自用，此次“限外”不但是對(duì)外籍人士購(gòu)房規(guī)定的重申，也意味著操作層面將更加嚴(yán)格。

　　外資加速進(jìn)入樓市開發(fā)環(huán)節(jié)值得關(guān)注

　　專家認(rèn)為，“限外”對(duì)防范熱錢入境炒樓將有明顯震懾作用，但由于沒有限制外資進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，仍給外資進(jìn)入樓市留有通道。

　　實(shí)際上，外資加快進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)十分明顯。今年１－１０月利用外資的增幅高達(dá)４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個(gè)月增加的外資高達(dá)８７億元，占到前１０個(gè)月利用外資總和的１６％以上。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅今年９月份，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有９５家，遠(yuǎn)超出過(guò)去三年的平均水平。

　　而且，房地產(chǎn)業(yè)投資的參與面更加廣泛。在國(guó)際投資機(jī)構(gòu)中，除了市場(chǎng)熟悉的大摩、ＩＮＧ、高盛基金等來(lái)自歐美、澳洲等傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國(guó)家的投資機(jī)構(gòu)外，還逐漸出現(xiàn)了日本、韓國(guó)等東亞以及迪拜等中東的投資者的身影，甚至拉美的機(jī)構(gòu)投資者也開始關(guān)注中國(guó)樓市。從區(qū)域上看，國(guó)外投資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的介入正蔓延向二三線城市。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，未來(lái)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)、人民幣持續(xù)升值、國(guó)內(nèi)城市化加快、外資進(jìn)入限制放松以及國(guó)內(nèi)信貸從緊等多方面合力，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的力度還將加大。廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，從開發(fā)商資金來(lái)源來(lái)看，自籌資金占比逐月提升，外資同比增速大幅提高，在調(diào)控的壓力下，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。持續(xù)流入的境外資本，無(wú)疑將對(duì)國(guó)內(nèi)“銀根”調(diào)控的效果產(chǎn)生一定抵消，其影響不可忽視。

　　“后續(xù)政策還出多少，關(guān)鍵看市場(chǎng)變化。從政策基調(diào)來(lái)看，房?jī)r(jià)快速上漲有可能引發(fā)更多儲(chǔ)備政策的出臺(tái)?！庇缿c房屋公司法務(wù)部負(fù)責(zé)人蘆剛說(shuō)。