本月初，覬覦不動產已久的保險商們終于拿到了“通行證”,保監(jiān)會下發(fā)《保險資金投資不動產暫行管理辦法》，保險商可以將不超過上季度末總資產10%的比例投資房地產。若以保險業(yè)今年第二季度末4.52萬億元總資產計算的話，保險商投資樓市的資金將達4500億元!

　　房價剛剛才被新“國十條”壓住，突然冒出來的巨額險資難道是繼溫州炒房團、山西煤老板之后的又一支推高房價的生力軍？而記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前各保險公司仍相對較為低調，通常采取如下幾種方法悄悄溜入樓市。

　　話題一 真是購置自用辦公樓？

　　焦點回放

　　平安7.18億元購中匯廣場，成為投資不動產放開后的首個被大眾知曉的交易。

　　位于成都新商業(yè)中心區(qū)人民南路的匯通大廈，在不久后可能將掛上新的招牌。9月19日晚，瑞安建業(yè)（0983.HK）發(fā)布公告，稱已與中國平安（601318）簽訂協(xié)議，以7.18億元的價格出售中匯廣場項目。

　　當事人說法：并非地產投資

　　被冠名為不動產開放后首個“吃螃蟹的人”，中國平安卻并不同意媒體的這種說法：“瑞安項目僅僅是意向協(xié)議，該筆交易由平安信托主導，所有資金均為平安財險的自有資金。該物業(yè)是平安產險考慮未來自身發(fā)展需要所購置的自用物業(yè)，并非地產投資。交易完成后，中匯廣場二期將成為平安產險西南地區(qū)的總部?！?/p>

　　行業(yè)現(xiàn)狀：已成行規(guī)多年

　　其實，保險公司利用自用物業(yè)的方式曲線進入房地產早已是業(yè)內共識，而《管理辦法》的頒布只是給了保險公司一個正式的投資名分。不過，投資不動產放行后，保險公司仍以自用地產名義低調行事，尚未有保險公司公開承認購入商業(yè)物業(yè)。但不久前有媒體報道稱，中國人壽、中國平安已經分別以26億元、6億元在無競爭對手的情況下拿下杭州、深圳繁華路段地塊。

　　據(jù)了解，在《管理辦法》出臺前，除了自有資金，保險公司不能拿投保人的資金投資不動產。根據(jù)中國不動產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年至2009年，保險公司以自用名義購買的寫字樓面積已超過120萬平方米。如今，當你走在北京的金融街或者上海的陸家嘴，中國人壽廣場、中國保險大廈、生命人壽大廈、中國平安金融大廈等鱗次櫛比的大廈早已拔地而起。

　　七嘴八舌

　　●網友happyzha：

　　平安財險等大型保險公司有著雄厚的資金實力，對房地產這塊肥肉也早已虎視眈眈。

　　●《理財一周刊》裴浩慈：

　　業(yè)內清楚地知道，保險公司除自用外，還依靠出租多余樓層獲取租金收益。以緊鄰上海環(huán)球金融中心的太平金融為例，其屬中國太平旗下，總投資為22億元。除部分自用外，其余都將對外租售。目前，租金定在8-10元/日/平方米。

　　●保險行業(yè)分析師：

　　●中立地產董事總經理文志堅：

　　開發(fā)商出售資產時有了更多的選擇。目前許多商用物業(yè)多以出租為主，可出售的物業(yè)并不多，險資的進入將會促進商用物業(yè)的出售，買家也會增多。

　　話題二 險資構建養(yǎng)老社區(qū)是入市捷徑？

　　焦點回放

　　自今年3月泰康人壽拿到保監(jiān)會下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)建設的資格書，泰康人壽立刻出資40億元購買了北京小湯山2000畝地。建成后的養(yǎng)老社區(qū)并不采取出售模式，而要長期經營維持盈利。緊接著，泰康準備在上海崇明島、海南購地籌建養(yǎng)老社區(qū)的消息又不脛而走。近日，泰康更是被爆出已將投資觸角伸至上海經濟適用房建設及上海商務樓領域。

　　當事人說法：要發(fā)展成全國連鎖

　　泰康人壽董事長陳東升表示，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)可以將壽險產業(yè)鏈拉長20到30年，是泰康保險產業(yè)鏈上的重要一環(huán)。泰康將以北京養(yǎng)老社區(qū)作為全國示范基地，進一步發(fā)展全國連鎖。基于這一連鎖經營策略，泰康人壽將從中高端客戶入手，逐步擴展至大眾客戶，建立起面向社會各層次老人的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)。

　　行業(yè)現(xiàn)狀：險企都在積極圈地

　　投資養(yǎng)老社區(qū)這個商業(yè)不動產口子一開，便在業(yè)內掀起一波圈地潮。北京小湯山、上海崇明島、海南、河北廊坊等地不斷傳出險企巨額拿地的消息。據(jù)專家預測，到2050年，中國老齡人口將占全國總人口的三分之一。在這樣的前提下，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式顯然已經無法滿足當下的養(yǎng)老需要。目前，中國人壽（601628）已決定投資1000億元，在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，合眾人壽也在武漢洽商養(yǎng)老社區(qū)事宜。

　　七嘴八舌

　　●網友zhexuesheng：

　　泰康人壽真是高明，獨辟蹊徑用保險資金建高級養(yǎng)老社區(qū)，并且將地點選在上海，不僅可以給公司帶來穩(wěn)定的回報，還為日后泰康進入其他地產領域積累起很好的經驗和人脈儲備。

　　●北京大學經濟學院陳凱：

　　保險公司可以利用自身優(yōu)勢，降低養(yǎng)老社區(qū)的建設和維護成本，并提高居民的養(yǎng)老金收入，以達到普及養(yǎng)老社區(qū)的效果。

　　話題三 險企在打新政擦邊球？

　　焦點回放

　　《管理辦法》明確規(guī)定，保險商不得投資設立房地產開發(fā)公司或投資未上市房地產企業(yè)股權(項目公司除外)或以投資股票方式控股房地產企業(yè)，已投資設立或者已控股房地產企業(yè)的，應當限期撤銷或者轉讓退出。在這一新規(guī)下，中國人壽被推到了風口浪尖。一方面，中國人壽在今年1月增持遠洋地產至24.08%，一躍成為其第一大股東。另一方面，國壽旗下還擁有一家全資地產子公司——國壽地產，從事房地產開發(fā)與經營業(yè)務。國壽的這兩項主要房地產業(yè)務是否會被叫停，成為目前業(yè)界關注的焦點。

　　當事人說法：投資遠洋地產只是財務投資

　　中國人壽董事長楊超對此回應稱，中國人壽對遠洋地產的投資屬于財務投資，不參與管理。按香港現(xiàn)行法律持股不超過30%不算控股，按內地規(guī)定不超過50%不算控股，因此對于遠洋地產的投資并不算控股，也就不存在問題。此外，國壽地產是中國人壽集團旗下從事房地產開發(fā)與經營業(yè)務的企業(yè)，是當年國壽為建設寫字樓、養(yǎng)生養(yǎng)老項目而設立的一家項目公司，因此不存在退出問題。

　　行業(yè)現(xiàn)狀：項目公司在投資禁令之外

　　在對設立房地產開發(fā)公司或投資未上市房地產企業(yè)股權的禁令中，將項目公司排除在外，意味著保險資金可以通過項目公司以股權形式投資房地產企業(yè)。

　　據(jù)了解，除了控股遠洋地產和國壽地產外，中國人壽還對11家上市地產公司進行了股權投資，截至目前，中國人壽在地產投資項目上的花費已超過百億元。例如，中國人壽通過持有中國世貿投資有限公司32.5%的股份，輾轉間接持有中國國貿股權。而據(jù)媒體報道，北京東方廣場、首都時代廣場等商業(yè)地產目前都已被保險公司盯上。

　　七嘴八舌

　　●中央財經大學保險教授郝演蘇：

　　保險公司投資不動產早已成為普遍現(xiàn)象。之前保險公司可以利用自用名義購買寫字樓進行不動產投資，或通過集團旗下信托公司和不動產投資管理公司投資于房地產以及購入上市地產公司股份。現(xiàn)在政策一開閘，保險公司以前儲備的項目就可浮出水面。但中小保險公司資金規(guī)模小，同時受制于償付能力限制，暫時難以涉足地產投資。

　　●國際評級公司穆迪的副總裁及高級分析師嚴溢敏：

　　這一新的投資機遇對于保險公司的信用狀況會產生負面影響。主要由于這種類型的資產具有內在風險，而保險公司風險管理經驗有限。

　　●業(yè)內人士李驍：

　　險資的松綁對商業(yè)地產絕對是利好，但商業(yè)地產市場只會慢熱，期望短期內有爆發(fā)行情不現(xiàn)實。（記者 孫雨）