律師建議，辦理房貸時(shí)看清合同細(xì)則內(nèi)容最重要，個(gè)貸經(jīng)理口說無憑

　　步步都要小心為營，不然被銀行霸王陷阱看中的話，后續(xù)發(fā)展方向往往是“啞巴吃黃連，有苦說不清”。在銀行個(gè)人業(yè)務(wù)的霸王陷阱中可謂是五花八門，而在房貸這個(gè)熱門業(yè)務(wù)中更是埋藏了許多“顯而易見”的陷阱，似乎有種“越明顯就越安全”的感覺。

　　提前還款倒扣費(fèi)，貸款合同“地雷”多

　　楊先生與他的幾個(gè)朋友最近就深陷于房貸提前還款的迷霧中，他向記者表示，“最近與朋友合伙經(jīng)營生意賺了一些錢，大概每人有15萬。一時(shí)間有這么多錢除了興奮之余，還頭疼著應(yīng)該怎么樣合理運(yùn)用。因?yàn)榇蠹叶际欠抠J之人，所以最后商量著不如用這筆錢進(jìn)行提前還款?！?/p>

　　楊先生和他的幾個(gè)朋友都在不同銀行進(jìn)行貸款，在沒有這個(gè)打算前他們根本不知道提前還款也要收取比較大的額外費(fèi)用，也就是所謂的違約金。提前還15萬元，卻有可能被收取1萬到2萬左右的額外費(fèi)用。

　　經(jīng)過記者相關(guān)調(diào)查，像工、農(nóng)、中、建等10家大型銀行雖然基本上向記者表示一般情況下提前還款不會(huì)收取手續(xù)費(fèi)，不過最終能否允許提前還款則需要按照房貸合同的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行決定。

　　工行廣州天河一位不愿透露姓名的支行個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴記者，“其實(shí)銀行最不愿意看到的就是客戶提前還款，在支行層面就更不愿意，因?yàn)檫@就意味著銀行放出去的款項(xiàng)沒有能夠得到有效的回報(bào)。所以銀行會(huì)利用收取較高的手續(xù)費(fèi)作為門檻，不過都不會(huì)高調(diào)對(duì)外宣稱。只有當(dāng)客戶真正需要辦理時(shí)銀行才會(huì)告訴客戶相關(guān)事項(xiàng)?！?/p>

　　而他則提醒，“其實(shí)現(xiàn)在主要辦理提前還款的客戶是早前打了7折利率優(yōu)惠的客戶，因?yàn)楝F(xiàn)在要提高存量房的利率風(fēng)聲不絕于耳。但本來這批客戶已經(jīng)享受到較低的優(yōu)惠，如果還要提前還款那更加令到銀行無利可圖?！?/p>

　　“如果真需要提前還款的客戶則不要一次性的把款項(xiàng)都還清，這樣也許能夠降低較多的額外費(fèi)用。假設(shè)客戶貸款還剩30萬元，提前還款28萬元，收取的額外費(fèi)用應(yīng)該在1000-2000元（不過還是需要視每家銀行的情況而定），那么剩下2萬元就按照原有貸款利率歸還收取?！痹撊耸拷ㄗh。

　　同時(shí)，所有的后續(xù)貸款事項(xiàng)都必須按照貸款合同辦事，所以如果在簽訂房貸合同時(shí)要注意相關(guān)事項(xiàng)。因?yàn)樵诜抠J合同上有一些條款表面上看似對(duì)現(xiàn)行貸款沒有太大的影響，但一旦涉及到后續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)作就有可能產(chǎn)生“無厘頭”陷阱。

　　如現(xiàn)在存量房利率的“被提高”，很大程度上就是因?yàn)榉抠J者在跟銀行簽訂合同時(shí)沒有注意里面的措詞。若合同上寫的是利率會(huì)隨著國家政策調(diào)整而調(diào)整，那么銀行隨時(shí)調(diào)整利率在法律上是合情合理的。

　　辦理越多個(gè)人業(yè)務(wù)房貸就能獲得優(yōu)惠是銀行“潛規(guī)則”

　　無可否認(rèn)，在辦理房貸的時(shí)候都希望能夠獲得更多的優(yōu)惠。但在目前房貸政策“嚴(yán)控監(jiān)管”的情況下，要獲得優(yōu)惠并不是那么簡單。

　　最近，許多銀行都在大搞拉存款之戰(zhàn)，各種各樣的手段無奇不有。送大米、油等生活物品就不在話下，同時(shí)也把房貸是否能夠得到優(yōu)惠的條件也附加上在銀行存款的多少或者強(qiáng)迫你購買銀行的一些短期理財(cái)產(chǎn)品與辦理信用卡等“莫須有”的條件。

　　“目前因?yàn)閲曳抠J政策的不斷施壓，銀行對(duì)于大眾客戶的貸款一般都不會(huì)給予什么相關(guān)的優(yōu)惠。但其實(shí)銀行是能夠給客戶開出如貸款利率7到8折的優(yōu)惠，但只針對(duì)所謂的VIP客戶。比如說如果存款超過10萬可以視為最低端的VIP客戶，在該客戶或其介紹的朋友需要貸款時(shí)可以在基準(zhǔn)利率以下浮動(dòng)（無論是一手房還是二手房）?！鞭r(nóng)行天河一不愿透露姓名的支行行長表示。

　　“如果客戶沒有太多存款在銀行，可以通過購買銀行的短期風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品為條件來獲取銀行的優(yōu)惠。因?yàn)槎唐陲L(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品也可視為銀行一筆不錯(cuò)的存款業(yè)績?！彼a(bǔ)充道。

　　不過，該支行行長也坦言，“這對(duì)銀行而言都是目前如此一個(gè)市道下面的潛規(guī)則，銀行也知道如此的做法會(huì)激怒客戶，但為了業(yè)績確實(shí)有苦難言。很多時(shí)候都有收到許多客戶的投訴，作為一家支行的行長只能一只眼開一只眼閉?！?/p>

　　關(guān)于房貸的陷阱經(jīng)常不絕于耳，也許在平時(shí)生活中存在的陷阱遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止記者所梳理或碰到的內(nèi)容。例如，在房貸好端端地還款過程中，房子卻會(huì)被無辜拍賣（理財(cái)周報(bào)近期曾專門報(bào)道相關(guān)實(shí)例），或者明明選擇好一種還款方式，卻有一天被銀行告知你已經(jīng)同意更換還款方式。

　　一些房貸產(chǎn)品名字上說得多么動(dòng)人，但真正辦下來卻令到不少客戶吃盡苦頭。有律師則建議，“凡是在房貸上產(chǎn)生的任何業(yè)務(wù)都必須要體現(xiàn)在合同上，不要只聽個(gè)貸經(jīng)理的口頭說法?？陬^上答應(yīng)客戶什么都行，一旦產(chǎn)生事情必須要有合同為證。所以，在辦理房貸時(shí)看清合同比什么都重要?！?/p>

?? （作者為理財(cái)周報(bào)零售銀行實(shí)驗(yàn)室研究員）